수원지방법원 2025타경946. 광명시 하안동 ‘광명티아모아이티타워’ 10층 1018호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.12.05 설정된 하나은행 근저당권 362,400,000원이 말소기준이고, 이후의 서울시산림조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 심철웅의 전입일은 2024.02.20으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 채권 구조는 무겁습니다. 하나은행 근저당 채권최고액은 362,400,000원, 서울시산림조합 가압류 청구액은 272,201,122원이며, 현재 회차 매각가 121,422,000원을 가정하면 채권자 전체 미배당은 515,679,030원입니다. 이 숫자가 크다고 해서 낙찰자가 그 부족분을 떠안는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 10층 1018호 |
| 도로명 | 경기도 광명시 범안로996번길 6 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 10층 1018호 |
| 소유자 | 김재연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 121,422,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 312,541,338원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.09.21 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.05 김재연 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정되면서 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 2025.08.08 서울시산림조합 가압류와 2025.11.03 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심철웅 | 10층 1018호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 2024.02.20 | 미상 | 2025.12.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
심철웅은 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원으로 조사됐고 2025.12.09 배당요구를 했습니다. 전입신고일 2024.02.20이 말소기준인 하나은행 근저당 2023.12.05보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 121,422,000원으로 감정가 354,000,000원의 34.3%입니다. 회차만 보면 상당히 내려온 가격입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 실거래 시세와 직접 대조하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 121,422,000원 | 34.3% | 515,679,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 84,995,400원 | 24.01% | 551,535,639원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,496,779원 | 16.81% | 576,575,285원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당은 커집니다. 하지만 이 사건에서는 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하므로, 표의 거대한 미배당액이 그대로 매수인 채무가 되는 구조는 아닙니다. 투자 판단의 핵심은 채권 부족분이 아니라 이 지식산업센터의 실제 시장가와 환금성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,499,908원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 362,400,000원 | 118,922,092원 |
| 2. 가압류 · 서울시산림조합 | 272,201,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 634,601,122원 중 118,922,092원 배당, 미배당 515,679,030원. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서와 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 업무·산업용 부동산 기준으로 가격과 수요를 봐야 합니다.
- 입지. 광명시 하안동 가림초등학교 서측 인근. 주변은 근린생활시설·업무시설·지식산업센터가 있는 상업지역이며 동측에는 아파트지대, 북서측에는 다세대주택 등 주거지대가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 직선거리 약 1.5km에 독산역(1호선)이 위치합니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 북서측 약 8m, 남측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다. 토지면적은 4,882.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 10층 1018호이며 공용위생·엘리베이터·화재경보·급배수·주차설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래가격과 임대료를 대조하세요.
- 임차인 확인. 심철웅의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 적용 여부는 원본 문서와 배당절차에서 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분 오해 금지. 현재 회차 채권자 미배당 515,679,030원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 인수는 0원입니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 조사된 물건이므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·사용비용. 집합건물의 공용관리비 체납 및 시설 관련 비용 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터) 이용을 전제로 한 물건이므로 입주 가능 업종·사용 목적·관련 제한을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류는 소멸, 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이미 3회 유찰되어 최저가가 121,422,000원, 감정가의 34.3%까지 내려온 상황을 곧바로 “시세 대비 저가”로 해석해서는 안 됩니다. 공장으로 이용 중인 지식산업센터인 만큼 실제 거래가·임대료·점유상태·업종 제한을 확인한 뒤에야 가격 판단이 완성됩니다. 권리 구조는 단순하지만, 승부처는 가격 검증과 환금성입니다.
