수원지방법원 2025타경962. 광명시 하안동 광명티아모아이티타워 6층 626호로, 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 길성기이고, 2023.11.23. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 402,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류, 광명시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 산은캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 127,939,000원으로 감정가 373,000,000원 대비 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 특히 지식산업센터는 실제 사용·임대상태와 환금성이 가격에 직접 영향을 주므로 권리보다 현장과 시세 검증이 더 중요한 단계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층 626호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 16층 건 중 6층 626호 |
| 소유자 | 길성기 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 342,285,253원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2023.11.23. 하나은행 근저당권이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%여도 시세자료 없이는 결론 금지
현재 최저매각가는 127,939,000원, 감정가는 373,000,000원입니다. 세 차례 유찰돼 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 89,557,300원, 5회 유찰 시 62,690,109원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,939,000원 | 340,346,393원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 89,557,300원 | 378,148,978원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,690,109원 | 404,532,560원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인이 떠안는 권리가 늘어나는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 낮아지는 매각대금만큼 하나은행 등 채권자의 미배당액이 커집니다. 이 미배당 채권은 배당 문제이지, 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 금액으로 잡히지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,146원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 402,000,000원 | 125,347,854원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,510,819원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 58,183,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 127,939,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 465,694,247원, 예상 배당액은 125,347,854원, 미배당액은 340,346,393원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 광명시 하안동 하안초등학교 남측 인근으로, 주위에는 아파트형공장·근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건 중 6층 626호이며 외벽은 강화유리·복합판넬 등, 창호는 샷시 창호입니다. 기본 위생설비·주차장·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 물건의 북동측·북서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지 4,882㎡, 평지의 부정형 토지로 상업기타 부지로 이용 중이며 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며 중로2류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가. 광명시 소재 아파트에 관한 허가구역은 2025.10.20.~2026.12.31., 외국인 주택 취득 관련 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 사업장 사용상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2023.11.23. 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 340,346,393원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 매각기일. 2026.09.29. 현재 최저매각가는 127,939,000원입니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “시장가격 검증”이 핵심
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용되고 임대관계도 미상이므로, 입찰 전 실제 점유·사용상태와 주변 거래가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
