수원지방법원 2025타경962. 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층 626호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)로 이용 중임이라고 되어 있고, 감정평가 이용상태도 같은 취지입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 업무·공장 성격의 집합건물로 접근해야 합니다. 권리의 말소기준은 2023.11.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 자료는 없습니다.
현재 회차 최저매각가는 261,100,000원입니다. 감정가 373,000,000원에서 1회 유찰되어 70%까지 내려온 금액이지만, 실거래 비교 자료가 제공되지 않았기 때문에 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 지식산업센터 환금성과 배당 부족입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층626호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)로 이용 중임 |
| 소유자 | 길성기 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 342,285,253원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 내역은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있으므로 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 대항력 있는 임차인, 보증기관 대위·승계 중복신고, 확약서 이슈도 확인되지 않습니다. 말소기준인 2023.11.23 하나은행 근저당권 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 데이터 기준 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없다
이 물건은 감정가 373,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 261,100,000원입니다. 숫자로는 감정가의 70%입니다. 그러나 제공 데이터에는 동일 건물 또는 유사 지식산업센터 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 총청구 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 261,100,000원 | 465,694,247원 | 256,644,600원 | 209,049,647원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 182,770,000원 | 465,694,247원 | 179,411,220원 | 286,283,027원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 127,938,999원 | 465,694,247원 | 125,347,853원 | 340,346,394원 |
③ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,455,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 402,000,000원 | 256,644,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,510,819원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 58,183,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 261,100,000원 가정 시 집행비용 4,455,400원을 제외하면 하나은행 근저당에도 전액 배당되지 않습니다. 채권자 총청구 465,694,247원 대비 총 배당 256,644,600원, 미배당 209,049,647원입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 물건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실사용 가능 업종, 관리규약, 입주 제한을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건 중 6층 626호이며, 외벽은 강화유리·복합판넬 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로서 상업기타 부지로 이용 중이고, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 주의. 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공장(지식산업센터)로 이용 중인 물건입니다. 실제 입주 가능 업종, 사업자 요건, 관리규약, 전용·공용 사용 제한을 확인하세요.
- 시세 검증. 데이터에 실거래 비교값이 없습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 세금·부가비용. 공장·지식산업센터 성격 물건은 취득·보유·임대와 관련한 세금 및 비용 구조를 주거용과 분리해 검토하세요.
- 배당 원본 확인. 국·광명시 압류가 있고, 당해세·최우선변제는 배당표 추정에 미반영될 수 있습니다. 배당요구종기와 원본 서류를 확인하세요.
- 명도 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유자, 사용 업체, 물품·설비 존치 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2023.11.23 하나은행 근저당권이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 261,100,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 게다가 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 주거용처럼 접근하면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 검증. 이 물건은 현장·관리비·용도·임대수요 확인 후에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.