수원지방법원 2025타경50882. 안산시 상록구 사동 둥지길 19-1, 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 71,050,000원으로 6회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 사건의 본질은 가격이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 정성훈의 보증금은 139,000,000원이고, 전입일은 2021.07.02로 말소기준권리 2022.12.08 압류보다 빠릅니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 매수인 실질취득은 결국 보증금 139,000,000원 부근으로 고정됩니다. 그런데 이 물건은 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 2026.01.09 제출되었습니다. 따라서 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 보되, 그 판단은 확약서 원본·임차권등기 말소 동의·배당 후 처리까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 둥지길 19-1, 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 74.02㎡ · 4층 다세대주택 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김대성 (2021.07.23. 거래가 139,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 압류, 임차인은 그보다 앞선다
말소기준권리는 2022.12.08 갑구 6번 압류입니다. 그 뒤의 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 임차권자 정성훈은 전입 2021.07.02, 확정일자 2021.06.04, 보증금 139,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 없음
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 139,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.06.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
임차인은 정성훈 1명입니다. 보증기관 승계로 인한 중복 임차인 표시는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 확약서 제출 주체도 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 입찰 판단은 결국 정성훈 임차권등기와 주택도시보증공사 확약서가 실제로 매수인 인수 차단까지 이어지는지에 달려 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시에만 가격 논리가 생긴다
이 다세대의 확인 가능한 최근 거래는 2021.07 전용 74.02㎡, 2층, 139,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 71,050,000원은 이 거래가의 51.1%입니다. 그러나 확약이 부정되거나 적용 범위가 불명확하면, 실질취득은 140,678,900원으로 올라갑니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 거래가의 51.1%라 싸다”가 아니라, 확약이 유효할 때만 저가 매수 논리가 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당/비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 | 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 정성훈 보증금 | 139,000,000원 | 69,371,100원 | 부족분 69,628,900원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사한빛은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 예산축산업협동조합 | 20,520,461원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 79,200,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
* 배당표상 부족분은 69,628,900원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 회차별 착시 — 낙찰가가 내려가도 형식상 총액은 보증금 수준
| 회차 | 최저가 | 형식상 인수 | 형식상 실질취득 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 49%) | 71,050,000원 | 69,628,900원 | 140,678,900원 | 실질 인수 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 39%) | 56,840,000원 | 83,583,120원 | 140,423,120원 | 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 31%) | 45,472,000원 | 94,746,496원 | 140,218,496원 | 실질 인수 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동행정복지센터 북동측 인근의 다세대주택 2층 201호입니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린공원 등으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택으로, 2002.01.25 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지 토지이며 다세대주택부지로 이용 중입니다. 남서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 성장관리권역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 가능한 거래는 2021.07 1건입니다. 거래 표본이 작아 환금성 판단은 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출일은 2026.01.09입니다. 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 배당 후 임차권등기가 실제 말소될 수 있는지, 말소 필요 서류와 주체를 확인해야 합니다.
- 형식상 인수액 착시. 배당표상 부족분은 69,628,900원입니다. 확약이 흔들리면 저가 물건이 아니라 보증금 수준의 인수형 물건입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차권등기, 압류, 강제경매개시결정의 말소 여부를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대는 관리비·공과금·점유 이전 협의가 개별적으로 문제될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 적용. 총 8세대, 최근 거래 1건 구조입니다. 낙찰 후 매도 기간과 가격 할인 가능성을 별도로 잡아야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에야 저가형”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1.45억, 최저가 7,105만원, 최근 거래 1.39억의 51.1%라서 매우 싸 보입니다. 하지만 권리 구조를 빼고 가격만 보면 오판입니다. 정성훈 임차인의 보증금은 139,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 대항력이 있습니다. 확약이 없다면 실질취득은 140,678,900원으로 올라갑니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 확약서가 유효하고 임차권등기 말소까지 연결된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 71,050,000원으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본 확인 전에는 위험한 인수형, 확약 확인 후에는 조건부 저가형입니다.