수원지방법원 2025타경51069. 안산시 상록구 월피동 예원아트빌 5층 501호, 전용 41.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 123,000,000원이고 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,270,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 2021.11.18 전입한 김혜정의 임차보증금 120,000,000원이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 구조이기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 사건입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 김혜정에게 58,785,140원이 배당되고 61,214,860원이 미배당으로 남습니다. 원칙대로라면 매수인이 이를 떠안아 최저가 60,270,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 2026.01.13 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출됐습니다. 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 김혜정 임차권 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 광덕산1로 9-5, 5층501호 (월피동,예원아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.22㎡ · 5층 501호 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.11.22 매매 · 거래가액 120,000,000원 · 2021.11.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2023.02.06 국의 압류입니다. 김혜정은 그보다 앞선 2021.11.18에 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.01이므로, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2023.08.17 임차권등기도 마쳤고 보증금은 120,000,000원입니다. 따라서 확약을 빼고 보면 낙찰자가 미배당액을 인수할 수 있는 사건입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜정 | 전유부분 전부 · 2021.11.18 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 강춘희 | 미상 · 2024.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 보증공사 | 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 실제 임차인 아님 | 승계 신고 | 보증기관 승계 강춘희 관련 중복 신고 |
보증공사 표시는 별도의 세 번째 임차인이 아니라 강춘희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금을 별도로 더해서 계산하면 안 되며, 이 자료상 실제 임차인은 김혜정·강춘희 2명입니다. 강춘희는 2024.04.08 전입으로 말소기준일인 2023.02.06보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 비교 — 50.2%라는 숫자만 믿기 어려운 이유
예원아트빌은 총 8세대, 사용승인일은 2011.09.30입니다. 전용 41.22㎡와 맞는 실거래는 제시된 자료상 2021.11 한 건, 120,000,000원입니다. 현재 최저가 60,270,000원은 이 거래가의 50.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.22㎡ | 5 | 120,000,000원 |
다만 이 거래 한 건을 현재 시세로 그대로 쓰는 데는 주의가 필요합니다. 거래 시점이 2021.11이고 표본도 1건뿐이어서 최근 가격 흐름이나 현재 환금성을 충분히 보여주지 못합니다. 따라서 최저가 60,270,000원이 120,000,000원의 절반 수준이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 예원아트빌 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.3회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 임차인 김혜정 보증금 | 120,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 따르면 김혜정 보증금 중 61,214,860원이 부족합니다. 그러나 2026.01.13 제출된 대항력포기확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 49% | 60,270,000원 | 61,214,860원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 39% | 48,216,000원 | 73,051,888원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 31% | 38,572,800원 | 82,521,510원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 확약을 배제한 원래 권리구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 김혜정 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 함께 증가합니다. 따라서 단순히 “다음 회차가 더 싸다”는 식으로 해석할 수 없습니다. 이 사건에서 낮아진 최저가가 그대로 실질취득가로 연결되는 이유는 대항력포기확약서가 존재하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕초등학교 북측 인근이며 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스가 운행하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 501호, 개별 가스보일러 난방 및 급·배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 6m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.01.13 제출된 대항력포기확약서가 핵심입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 김혜정 임차권 확인. 전입 2021.11.18, 확정일자 2021.11.01, 보증금 120,000,000원, 임차권등기 2023.08.17의 연결관계를 매각물건명세서와 등기부에서 대조해야 합니다.
- 강춘희 점유 확인. 2024.04.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 현재 점유상태와 명도 상대방을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 강춘희 관련 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 20% 보증금. 특별매각조건에 따라 현재 최저가 60,270,000원의 20%인 12,054,000원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2021.11의 120,000,000원 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래·전세가를 추가 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격 판단은 아직 쉽지 않다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 123,000,000원에서 60,270,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 김혜정의 120,000,000원 보증금을 고려하면 원래는 단순한 저가 낙찰 구조가 아닙니다. 현재 회차에서도 계산상 61,214,860원이 미배당으로 남기 때문입니다.
다만 2026.01.13 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출돼 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소된 셈입니다.
남은 문제는 환금성과 현재 시세입니다. 8세대 다세대이고, 확인되는 실거래가 2021.11의 120,000,000원 1건뿐이며 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가가 그 거래의 50.2%라는 사실은 참고할 수 있지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 받아들이기는 어렵습니다. 이 물건은 확약서 원문과 현 점유를 확인한 뒤, 현재 월피동 유사 다세대의 실제 거래가격을 다시 잡는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
