수원지방법원 2025타경51069. 안산시 상록구 월피동 ‘예원아트빌’ 5층 501호, 전용 41.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 123,000,000원이고, 6회 유찰되어 최저매각가는 60,270,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래는 2021년 11월 같은 전용 41.22㎡ 5층 120,000,000원 한 건이 확인됩니다. 겉보기엔 반값 경매처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 임차권등기와 확약서입니다.
김혜정 임차인은 전입일 2021.11.18, 확정일자 2021.11.01, 보증금 120,000,000원의 주거 임차권등기권자입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 1.20억 수준으로 고정됩니다. 그런데 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 취지의 확약서를 2026.01.13 제출한 점이 결정적입니다. 따라서 김혜정 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 보되, 강춘희 점유자의 보증금은 확인되지 않아 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 광덕산1로 9-5, 5층501호 (월피동, 예원아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.22㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 501호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.11.29. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (6회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023년 국세 압류, 그러나 임차권이 먼저다
등기 흐름만 보면 2023.02.06 국세 압류가 기준점이고, 이후 안산시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 순천원예농업협동조합 근저당 91,000,000원은 2021.11.18 해지로 말소되어 현재 부담할 권리로 보기는 어렵습니다. 문제는 등기 순서가 아니라 김혜정 임차인의 전입·확정일자가 기준권리보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자와 확약 범위를 나눠 봐야 한다
| 성명 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜정 | 전유부분의 전부 / 주거 (임차권등기) | 2021.11.18 | 2021.11.01 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 확약 적용* |
| 강춘희 | 미상 | 2024.04.08 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 확약 밖 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 전후의 결론이 완전히 다르다
예원아트빌은 총 8세대, 사용승인일 2011.09.30의 소규모 다세대입니다. 확인된 최근 거래는 2021년 11월 전용 41.22㎡ 5층 120,000,000원 1건입니다. 최저가 60,270,000원은 이 거래가의 50.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.22㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 60,270,000원*으로, 확인 거래가 대비 절반 수준입니다. 반대로 확약이 무효·철회·적용 제외라면 룰상 실질취득은 121,484,860원이 되어 거래가 120,000,000원을 웃돕니다. 이 물건은 “낙찰가가 낮다”가 아니라 “확약이 완전히 작동하느냐”가 가격 메리트의 전부입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,484,860원 |
| 1. 임차인 김혜정 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 순천원예농업협동조합 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 안미현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 미반영 룰상 김혜정 보증금 부족분은 61,214,860원입니다. 확약 반영 시 김혜정 임차권 인수는 실질 0원*으로 보되, 당해세·최우선변제 및 확약 밖 점유관계는 실제 배당과 명도에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕초등학교 북측 인근, 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 등이 운행하고 있어 대중교통 사정 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 개별 가스보일러 난방설비와 급·배수, 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형으로 등고평탄하고, 동남측으로 폭 6m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 확인 거래는 2021.11의 120,000,000원 1건입니다. 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 포기확약서가 김혜정 임차권의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소를 실무상 해소하는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. 강춘희 점유자는 확약 대상이 아닙니다. 보증금은 미상이고 전입은 2024.04.08로 기준 이후이나, 실제 점유 원인과 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 다세대주택이라도 공용부분 관리비나 미납 공과금 확인은 필요합니다.
- 응찰가 기준. 확약 반영 시에는 최저가 60,270,000원이 최근 거래가의 50.2%입니다. 확약 미반영 시에는 실질취득이 121,484,860원으로 바뀌므로 입찰 논리가 완전히 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약서 물건”이다
이 사건을 단순히 감정가 1.23억, 최저가 6,027만원으로만 보면 매력적인 6회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 김혜정 임차인의 보증금 1.20억이 걸려 있어, 확약이 없다면 실질취득은 121,484,860원으로 올라갑니다. 다행히 주택도시보증공사의 포기확약서가 제출되어 김혜정 임차권은 실질 인수 0원*으로 정리될 가능성이 큽니다. 다만 그 확약은 김혜정 임차권에 대한 해소 장치일 뿐, 강춘희 점유자·세금·명도 리스크까지 자동으로 지워 주지는 않습니다. 확약 원본이 맞으면 가격 메리트, 확약 확인이 불완전하면 위험 물건. 이 한 문장이 이 사건의 결론입니다.
