113,680,000원
수원지방법원 2025타경51669. 안산시 상록구 부곡동 브라운스톤 3층 302호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점이 아니라, 대항력 있는 임차권의 미배당분을 누가 부담하느냐입니다. 임차인 김채이의 보증금은 232,000,000원이고, 전입일 2021.05.21은 말소기준권리인 2021.09.30 근저당보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 “최저가 113,680,000원이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
배당계산상 현재 회차에서는 임차인 배당 후 부족분이 120,711,520원입니다. 확약이 없다면 매각대금 113,680,000원에 이 부족분을 더한 부담이 발생해, 실질 취득은 보증금 232,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이번 건은 2025.08.12 확약서 제출 사실이 있어 인수는 실질 0원*으로 보지만, 그 결론은 반드시 원본 서류에서 확약의 문구와 적용 대상을 확인해야 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51669 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 736-19 브라운스톤 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 최유성 (2021.06.11. 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 정보 | 브라운스톤 · 8세대 · 사용승인일 2015.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2021.09.30 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 김영규 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 김채이의 주민등록일자 2021.05.21과 확정일자 2021.04.27이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 그래서 이 임차권은 일반적인 대항력 인수형 구조를 갖습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채이 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.05.21 확정 2021.04.27 배당요구 2023.06.22 | 232,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 확약서 2025.08.12 | 실질 0원* 확약 전 부족분 120,711,520원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인·신청채권자로 나타나며, 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 확인이 전제일 때만 할인이다
브라운스톤 동일면적 75.4㎡ 거래는 2022.06, 2022.07 각 160,000,000원으로 확인됩니다. 표본은 2건뿐이고 모두 2022년 거래라 현재 시세를 단정하기엔 제한이 있습니다. 그래도 산술 평균 160,000,000원 기준으로 보면, 확약 반영 실질취득 113,680,000원은 실거래 평균의 71.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 75.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 75.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 75.4㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김채이 보증금 | 232,000,000원 | 111,288,480원 | 부족분 120,711,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안산신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 3번 근저당권 | 30,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 김영규 | 15,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 김채이 임차권의 부족분 120,711,520원은 확약 전 기준이며, 확약 반영 시 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전에는 총부담이 계속 보증금 수준으로 붙는다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 | 신청채권 배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 113,680,000원 | 120,711,520원 | 0원 | 확약 반영 필요 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,576,000원 | 154,256,368원 | 0원 | 확약 없으면 부담 유지 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 55,703,200원 | 177,699,458원 | 0원 | 확약 없으면 부담 유지 |
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡고등학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2015.09.09입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사각형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.08.12 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 적용 범위를 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 실질취득은 113,680,000원*입니다. 확약이 부정되면 확약 전 부족분 120,711,520원이 핵심 위험입니다.
- 임차권 말소 절차. 주택임차권등기와 실제 점유 상태를 현장·서류로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 규모, 동일면적 거래 2건입니다. 매도 시 거래기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대는 체납 관리비, 공용부분 부담, 도시가스·수도 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약 확인 전에는 ‘싼 물건’이 아니다
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 113,680,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 실거래 평균 160,000,000원 대비 71.0%라 가격이 낮아 보입니다. 그러나 임차인 김채이의 전입과 확정일자는 말소기준보다 빠르고, 보증금은 232,000,000원입니다. 확약이 없다면 미배당 인수가 따라붙어 총부담은 보증금 수준으로 고정됩니다.
결론은 명확합니다. 확약서가 유효하게 반영되면 실질 인수 0원*, 가격은 검토 가능합니다. 반대로 확약 확인이 흔들리면 이 물건은 최저가가 낮아도 실질취득이 시세보다 높아질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 입찰 순서는 “가격 계산 → 권리 확인”이 아니라 “확약 확인 → 가격 판단”입니다.