수원지방법원 2025타경51776. 시흥능곡역 서측 인근의 시흥플랑드르 1층 1002호로, 감정평가 당시 근린생활시설(상호: 러블리BAR)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박상건이며 2021.05.20 거래가 537,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 의정부농업협동조합이 채권최고액 416,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 지에이개발 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 185,220,000원으로 감정가 540,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 유형이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하는 것은 금물이고, 현재 임대수익·상권·공실 가능성, 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 거래와 임대료를 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51776 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 1층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 러블리BAR) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 일반철골구조 · 7층 건 내 1층 1002호 · 사용승인일 2021.04.01 |
| 소유자 | 박상건 · 2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 537,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 185,220,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부농업협동조합 / 326,303,110원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.20 의정부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.11.21 주식회사 지에이개발 가압류, 2025.02.26 의정부농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.08.05 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기권리 자체에서 낙찰자가 승계할 금액은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연자 | 1002호 | 2024.08.13 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김연자의 전입일은 2024.08.13으로 말소기준권리인 2021.05.20 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025.06.17 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 540,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 185,220,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 129,653,999원, 5회 유찰 시 90,757,799원입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 가격이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 낙폭 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,393,080원 |
| 1. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 416,400,000원 | 181,826,920원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지에이개발 | 426,900,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 843,300,460원에 비해 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 181,826,920원, 미배당은 661,473,540원입니다. 신청채권자 의정부농업협동조합도 청구액 326,303,110원 전액을 회수하지 못하는 시나리오입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해선 시흥능곡역 서측 인근으로, 주위는 중·소규모 근린상가·업무시설·아파트단지·공원 등이 혼재한 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 시흥능곡역이 있으며, 영동고속도로 등 주요 간선도로 접근도 용이한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설, 상호 ‘러블리BAR’로 이용 중입니다.
- 건물. 7층 건물 내 1층 1002호이며 사용승인일은 2021.04.01입니다. 승강기·에스컬레이터·화재경보·지하주차장 설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측 약 35m, 서측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,223,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 현재 최저가 185,220,000원이 실제 상가 시세보다 낮은지는 동일 건물·인근 1층 근린시설 거래사례로 별도 검증해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 점유 임차인의 보증금 5,000,000원·월세 500,000원과 실제 임대차 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인은 대항력이 없지만 실제 점유 중이므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도 고려해야 합니다.
- 배당 변수. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 다회 유찰 원인. 3회 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·업종·관리 상태 때문인지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 실제 인수 또는 정산 가능 항목을 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가의 실제 가치
이 물건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하고, 김연자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격 판단입니다. 감정가 540,000,000원에서 3회 유찰돼 185,220,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않는 상황에서 34.3%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리보다 상권·임대수익·공실과 실제 거래가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
