수원지방법원 2025타경51776. 시흥시 능곡동 871 ‘시흥플랑드르’ 1층 1002호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상호: 러블리BAR)이고, 건물은 2021.04.01 사용승인된 7층 건물 내 1층 점포입니다. 소유자 박상건은 2021.05.20 신탁등기 말소와 함께 소유권을 이전받았고, 거래가액은 537,000,000원입니다. 같은 날 설정된 의정부농업협동조합 근저당권 416,400,000원이 말소기준권리입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 주식회사 지에이개발 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 1명 확인되지만 전입일이 2024.08.13로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원의 임차 내역이 있으나, 매수인이 떠안을 대항력 있는 보증금으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 1층1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(상호: 러블리BAR) |
| 소유자 | 박상건 (2021.05.20 소유권이전, 거래가액 537,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 378,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부농업협동조합 / 326,303,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.20 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 416,400,000원이고, 근저당권자는 의정부농업협동조합입니다. 이후 2024.11.21 주식회사 지에이개발 가압류, 2025.02.26 임의경매개시결정, 2025.08.05 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 권리 인수 구조만 보면 매수인 부담은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연자 | 1002호 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2024.08.13 | 확인 없음 | 2025.06.17 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
김연자의 전입일은 2024.08.13입니다. 말소기준권리인 의정부농업협동조합 근저당권 2021.05.20보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명이고, 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 1. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 416,400,000원 | 371,908,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지에이개발 | 426,900,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 843,300,460원 중 채권자 배당은 371,908,000원이고, 미배당은 471,392,460원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 378,000,000원 | 371,908,000원 | 471,392,460원 | 0원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 264,599,999원 | 260,095,599원 | 583,204,861원 | 0원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 185,219,999원 | 181,826,919원 | 661,473,541원 | 0원 | 미충족 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 능곡동 소재 서해선 “시흥능곡역” 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 중·소규모 근린상가, 업무시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 서해선 “시흥능곡역”이 있으며 영동고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제1002호입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재경보설비, 지하주차장설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 3,223,000원/㎡입니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김연자의 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원, 배당요구일 2025.06.17은 확인되나 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로 영업 중단, 시설물 철거, 원상회복, 인도 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 수익성 검토. 근린시설은 주거용보다 공실·업종·동선·관리비에 따라 가격 차이가 큽니다. 월세 500,000원만으로 투자수익률을 단정하면 안 됩니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 공용관리비 체납이 부담될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 세금 변수. 시흥시 압류가 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영될 수 있으므로 실제 배당 변동 가능성을 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 대항력 있는 임차인 인수형이 아닙니다. 김연자의 전입일은 말소기준 이후이고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 깔끔합니다. 그러나 물건은 1층 근린시설이고, 감정평가상 주변 상권은 미성숙 상가지대입니다. 현재 최저가 378,000,000원은 감정가의 70%이지만, 상가에서는 단순 할인율보다 임대 지속성·공실 위험·관리비·실제 동선·업종 적합성이 더 중요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 수익성 확인 후 판단입니다.