수원지방법원 2025타경51835. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬마리나베이101,2블럭 1층 135호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 상가(소매점, 공실)입니다. 등기부상 소유자는 김희정이며, 2023.04.19 소유권이전 등기가 접수됐고 원인은 2021.06.16 매매, 거래가액은 766,548,000원입니다.
권리의 중심은 2023.04.19 설정된 주식회사우리은행 근저당 516,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 주식회사더오션 근저당 361,670,896원과 2025.03.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층135호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬로 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 상가(소매점, 공실) |
| 건물 | 2022.12.20 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 3층건 내 1층 135호 |
| 소유자 | 김희정 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2023.04.19 접수 · 2021.06.16 매매 · 거래가액 766,548,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 764,000,000원 / 89,883,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 454,104,156원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
2022.12.23 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.19 김희정 앞으로 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 516,000,000원이 말소기준입니다. 그 이후인 2023.04.28 주식회사더오션 근저당권 361,670,896원과 2025.03.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 11.76%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
이 사건의 감정가는 764,000,000원, 6회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 89,883,000원입니다. 시나리오상 현재 회차 비율은 감정가의 11.76%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 동일 물건 또는 주변 유사 상가의 실거래 자료가 없어 89,883,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가 이용상태가 상가(소매점, 공실)이고 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설· 수변시설·공원 등이 혼재한 상업위락지대입니다. 6회 유찰이라는 사실 자체도 감정가와 실제 응찰수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여주므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,017,894원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 516,000,000원 | 87,865,106원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더오션 | 361,670,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 877,670,896원 중 예상 배당액은 87,865,106원이며, 미배당은 789,805,790원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 89,883,000원 | 87,865,106원 | 789,805,790원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 62,918,099원 | 61,385,573원 | 816,285,323원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 44,042,669원 | 42,849,901원 | 834,820,995원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득액도 해당 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 가격이 내려가는 만큼 채권자의 미배당액은 더 커지며, 이 변화가 곧바로 해당 상가의 시장가치나 수익성을 의미하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 한국공학대학교제2캠퍼스 남서측 근거리에 위치하며, 근린생활시설·위락시설·숙박시설·수변시설·공원 등이 혼재하는 상업위락지대입니다.
- 이용상태. 현재 상가(소매점, 공실)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 135호이며, 위생·급배수·승강기·에스컬레이트·화재탐지·방재설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 부지로 이용 중이며 토지면적은 3,805.2㎡입니다.
- 도로. 북동측·동측·남측·서측으로 약 32m·20m·6m·9m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지 관련. 공시지가는 4,050,000원/㎡이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서의 ‘대지권 목적 토지 별도등기(매립목적 변경금지)’ 내용을 등기·신탁·토지 관련 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 상가는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 89,883,000원만 보고 저가라고 판단하지 말고 주변 동종 상가의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 764,000,000원에서 6회 유찰된 이유가 단순 가격 문제인지, 공실·상권·권리 외 제한사항과 연관되는지 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 789,805,790원은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 매수인 인수는 같은 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 관련 제한사항을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 시장가 검증이 먼저”
권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다.
감정가 764,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 89,883,000원까지 내려왔지만, 감정 이용상태는 공실 상가이고 실거래 비교자료가 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 대지권 목적 토지의 매립목적 변경금지 별도등기까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하니 싸다”가 아니라, “등기상 금전 인수는 없지만 실제 상가가치와 토지 제한을 검증해야 한다”가 핵심입니다.
