수원지방법원 2025타경51883. 안산시 상록구 사동의 다세대주택 5층 501호입니다. 감정가는 242,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,104,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 선순위 임차인의 보증금 규모입니다. 임차인 김태완은 2021.11.12 전입했고, 말소기준권리인 김기성의 근저당권은 2022.03.22 설정됐습니다. 자료상 대항력이 인정되고 확정일자와 배당요구도 갖췄지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득비용은 단순히 58,104,000원에 머물지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득가를 확정하거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1369-12 5층501호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호2길 44-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 98.03㎡ · 5층 |
| 소유자 | 박영심 · 2021.12.14 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 58,104,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자 박영심은 2021.12.15 소유권이전을 마쳤고, 말소기준권리는 2022.03.22 설정된 김기성 근저당권 80,000,000원입니다. 이후 김기성의 추가 근저당권 70,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 국민행복기금 가압류 12,448,582원, 강제경매개시결정, 서민금융진흥원 가압류 8,843,891원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태완 | 미상 / 주거 | 2021.11.12 | 2021.10.06 | 미상 | 대항력 有 우선변제 인수 가능 |
김태완은 배당요구를 했기 때문에 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 판단할 수 없습니다. 자료에는 김태완이 등기부상 관계인과 동일한 이름이라는 점을 근거로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 표시돼 있으므로, 실제 임대차관계와 보증금 지급내역 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 23.3%만 보고 싸다고 할 수 없는 이유
확인된 동일 면적 거래는 홍익빌라 전용 98.03㎡의 2021.12 거래 249,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 58,104,000원은 이 거래가의 23.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 98.03㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.03㎡ | 1건 | 249,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건뿐이고 시점도 2021.12입니다. 현재 최저가와의 단순 비율은 매우 낮지만, 이 사건에서는 임차인 보증금 미상이라는 변수가 가격 비교보다 우선합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액으로 올라갑니다. 따라서 보증금을 확인하기 전에는 최저가 58,104,000원을 기준으로 시세 대비 할인율을 투자 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,872원 |
| 2. 근저당권 · 김기성 | 80,000,000원 | 56,658,128원 |
| 3. 추가 근저당권 · 김기성 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,448,582원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김태완 | 249,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,843,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 58,104,000원을 전제로 한 제공 배당 시뮬레이션입니다. 채권 총액 420,292,473원 중 56,658,128원이 배당되고 미배당액은 363,634,345원입니다. 다만 대항력 임차인 김태완의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·공원·일부 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 외벽은 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 홍익빌라는 7세대이고 사용승인일은 2012.07.11입니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조해 평가됐으므로 내부현황 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 김태완의 실제 보증금과 계약관계, 지급 증빙을 매각물건명세서·현황조사·임대차계약서 등으로 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 배당 예상액과 미배당 인수액을 합쳐 낙찰가가 아닌 실질취득가 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수신고가 실제 행사됐는지 확인해야 외부 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김태완은 경매개시결정 채권자와 동일한 이름으로 나타나므로 실제 임대차관계와 채권관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 감정가의 24.01% 수준까지 내려온 만큼 단순 가격 할인 외에 권리·환금성·내부상태·우선매수권 영향을 함께 점검해야 합니다.
- 내부현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유상황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 5,810만원이 곧 취득가라는 보장은 없다”
이 사건은 감정가 242,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 58,104,000원까지 내려왔습니다. 확인된 2021.12 거래가 249,000,000원과 비교하면 23.3%에 불과합니다. 그러나 가격 숫자보다 앞서는 권리 변수가 두 가지 있습니다. 첫째, 말소기준권리보다 먼저 전입한 김태완의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 둘째, 전세사기피해자 특별법상 임차인 우선매수신고가 가능한 물건이어서 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 내려왔는가’가 아니라 임차인 보증금·배당·우선매수권을 확인한 뒤 실질취득가가 얼마가 되는가입니다.
