수원지방법원 2025타경51890. 시흥 정왕동 봉현팰리스 2동 302호, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)입니다. 이 물건은 겉으로 보면 감정가 291,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 142,590,000원까지 내려온 할인형으로 보입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 축은 대항력 임차권입니다. 을구 1번 주택임차권은 2023.08.21 등기됐지만, 주민등록과 점유개시가 2021.07.05로 말소기준권리보다 앞서고, 임차보증금은 230,000,000원입니다.
말소기준은 2023.08.30 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각으로 깨끗하게 사라지는 권리가 아니며, 현재 회차 배당표상 임차인 보증금 중 90,206,260원이 부족합니다. 다만 명세서 비고에 2025.08.20 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 되어 있어, 이 확약이 그대로 유효하다면 매수인의 주된 인수 부담은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2243-5 봉현팰리스 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) |
| 소유자 | 김윤식 (2021.07.05 소유권이전, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 142,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
권리 순서는 단순하지 않습니다. 소유권이전은 2021.07.05, 임차인의 주민등록·점유개시도 2021.07.05입니다. 임차권등기는 2023.08.21에 접수됐고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.30입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 보아야 하고, 배당 부족분은 원칙적으로 인수 검토 대상입니다.
② 임차인·대항력 표
| 구분 | 성명 | 점유·범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 1명 | 박가람 | 주거 · 전유부분전부 | 230,000,000원 | 2021.07.05 / 2021.05.28 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 확약 반영 시 인수 0원* |
보증기관 승계가 섞인 사건이지만, 별도 임차인이 여러 명 있는 구조로 보면 안 됩니다. 실제 임차인은 박가람 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인 및 채권자로 등장합니다. 따라서 보증금 230,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,796,260원 | 매각가의 약 2.0% |
| 1. 임차인 박가람 보증금 | 230,000,000원 | 139,793,740원 | 90,206,260원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,072,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당에서는 0순위 차감 여부 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정왕역(4호선, 수인분당선) 북동측에 위치하며, 단독주택·공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 1층 주차장까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 거리 및 운행빈도 기준 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 건부지로 이용 중이며 소로3류(폭 8m 미만) 국지도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역이며, 공시지가 1,530,000원/㎡입니다.
- 환금성. 봉현팰리스2동은 10세대, 2020.05.15 사용승인입니다. 단지 규모가 작고 평균 유찰 2.6회 이력이 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2025.08.20 제출 확약서의 작성 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 범위, 승계관계가 이 호수와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국, 평택시, 시흥시 압류가 있습니다. 당해세 해당 시 배당순위와 실제 잔여 배당이 달라질 수 있습니다.
- 내부 확인 한계. 내부구조와 하자 여부는 구체 확인이 어려웠다고 되어 있으므로 현장 점검이 필수입니다.
- 입찰가 기준. 확약 반영 시에는 최저가 142,590,000원을 기준으로 가격을 봅니다. 확약이 흔들리면 실질취득은 230,000,000원대가 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율”보다 “확약”이 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가의 49.0%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차권 보증금 230,000,000원이 걸려 있어, 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 부근으로 고정됩니다. 반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되면 주된 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 단순합니다. 권리 판단의 1순위는 확약서 원본 확인이고, 그 확인이 끝나야 비로소 현재 최저가 142,590,000원의 가격 판단이 가능합니다.
