수원지방법원 2025타경51896. 시흥시청 남측 인근의 시티프론트561더파이브 1층 113호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고 현황은 공실로 조사됐습니다. 가격만 보면 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 6회 유찰 물건입니다. 그러나 권리 쪽에서는 전입신고일 2023.10.16의 임차인 배진현이 확인되고, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일 2023.10.20보다 앞섭니다. 따라서 최저가만 보고 판단하면 안 되고, 보증금 10,000,000원의 인수 가능성을 더한 실질취득가로 봐야 합니다.
이 사건의 말소기준은 2023.10.20 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 배진현은 등기부상 소유자·채무자 배진현과 같은 이름으로 확인됩니다. 이 점은 권리상 단순한 대항력 임차인 문제에 그치지 않고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 확인해야 하는 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 1층 113호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시청로 25 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 내 제1층 제113호 |
| 소유자 | 배진현 (2023.10.20. 거래가액 1,170,624,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 127,061,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 874,213,727원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2023.10.20 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이 기준 이후의 삼성카드 가압류, 후순위 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 배진현의 전입신고일은 2023.10.16으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 이 임차보증금 10,000,000원은 배당으로 없어지는 금액이 아니라 매수인 인수 가능성으로 분리해서 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진현 | 113호 | 주거 | 2023.10.16 | 해당 없음 | 10,000,000원 / 3,200,000원 | 대항력 있음 인수 가능 |
보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니라, 신고된 임차인은 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권으로 배당받는 구조가 아니라, 보증금 전액이 매수인 인수 가능성으로 남는 구조입니다. 현재 최저가 127,061,000원에 이 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득 기준은 137,061,000원입니다.
③ 회차별 가격 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수 가능 보증금 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 127,061,000원 | 11.8% | 10,000,000원 | 137,061,000원 |
| 7회 유찰 시 | 88,942,700원 | 8.2% | 10,000,000원 | 98,942,700원 |
| 8회 유찰 시 | 62,259,889원 | 5.8% | 10,000,000원 | 72,259,889원 |
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 최저가보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 총액이 보증금으로 고정되는 전형적 대항력 인수형은 아니지만, 최저가 + 인수 가능 보증금으로 실질취득을 잡아야 합니다. 현재 회차 기준 입찰보증금도 재매각 조건 때문에 최저가의 20%, 즉 25,412,200원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,854원 |
| 인수. 임차인 배진현 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,008,000,000원 | 124,482,146원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사론포인트 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사공신농산 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 정광유통주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 남북청과주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,581,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 승계할 수 있는 금액입니다. 현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 1,163,581,317원, 총 배당액은 124,482,146원, 미배당은 1,039,099,171원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 서해선 시흥시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 내 제1층 제113호이며, 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 3,645.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 최저가 127,061,000원에 임차보증금 인수 가능액 10,000,000원을 더한 137,061,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 25,412,200원이 필요합니다.
- 임차인 진정성. 임차인 배진현과 소유자·채무자 배진현의 동일성 문제를 반드시 확인해야 합니다. 가장임차인 의심이 해소되지 않으면 명도와 인수 판단이 흔들립니다.
- 용도 충돌. 물건은 근린시설인데 임차 내역은 주거로 표시됩니다. 실제 점유, 영업 가능성, 원상회복, 관리규약, 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 전체 미배당이 1,039,099,171원입니다. 후순위 채권자는 대부분 배당을 받지 못하는 구조라 이해관계 충돌 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 점유관계 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 1,080,000,000원에서 127,061,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 현재 최저가는 11.8% 수준입니다. 그러나 근린시설이라는 환금성 변수, 재매각 보증금 20%, 대항력 있는 임차보증금 10,000,000원 인수 가능성, 그리고 소유자·채무자와 같은 이름의 임차인 문제가 동시에 걸려 있습니다. 결론은 단순합니다. 등기상 말소 구조는 정리되지만, 점유·임차·용도 확인 전에는 저가 낙찰 물건으로 단정할 수 없습니다.
