수원지방법원 2025타경52026. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-163호입니다. 용도는 아파트가 아니라 집합건축물 대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)으로 조사된 근린시설입니다. 감정가는 394,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 275,800,000원입니다. 숫자만 보면 70% 회차라 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 포인트는 단순 가격이 아니라 점유·임대관계 확인입니다.
말소기준은 2023.12.08 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 김범은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-163호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 또는 단기 임대상태 |
| 소유자 | 주식회사성일전자산업 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,836,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 미상 점유 확인 필요
등기상 핵심은 2023.12.08 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 임대관계는 별도로 보아야 합니다. 실제 현장에서는 김범의 점유 정보가 확인되며, 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류됩니다.
② 임차인·점유자 점검
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김범 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 이지일렉트론 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 씨에이174호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.05.01 | 대항력 없음 · 말소기준 이후 |
③ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 924,000,000원 | 271,138,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,086,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 275,800,000원 기준, 채권총액 2,260,000,000원 중 채권자 배당은 271,138,800원이고, 미배당은 1,988,861,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 지하철4호선 안산역 남서측 인근 신길동에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 안산역과 버스정류장이 있으며, 남안산IC 등 물류교통 환경도 양호한 편입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2010.09.27입니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 공업용, 평지, 사다리형, 광대로한면 조건입니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있으나, 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 본건은 근린시설이며, 집합건축물 대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 주거용 아파트 기준으로 접근하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 김범은 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현장 점유와 원본 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- CA-174 관련 점유 구분. 주식회사 이지일렉트론의 점유 부분은 씨에이174호로 기재되어 있어 본건 씨에이-163호와의 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 공실 또는 단기 임대상태로 조사되지만, 실제 영업·물건 적치·사용 관계가 있으면 명도 기간과 비용이 늘어날 수 있습니다.
- 관리비·공용부담. 지식산업센터·근린시설은 공용관리비와 체납관리비 확인이 중요합니다. 관리주체에 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로, 실제 배당과 인수 판단은 원본 명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 회차”보다 “점유와 용도”가 먼저다
이 물건은 감정가 394,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 275,800,000원까지 내려왔습니다. 등기상 구조는 말소형이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 본건은 근린시설이고, 현재 공실 또는 단기 임대상태로 조사되며, 보증금·전입일 미상의 점유자가 존재합니다. 따라서 결론은 단순한 “가격 메리트”가 아니라 점유·명도·임대관계 확인 후 제한적 접근입니다. 권리 말소 구조는 나쁘지 않지만, 근린시설 환금성과 미상 점유 리스크를 반영하면 보수적 입찰이 맞습니다.