수원지방법원 2025타경52026. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-164호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이고, 현재는 공실이거나 단기 임대상태인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2023.12.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 924,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인·점유 부분은 단순하지 않습니다. 현황조사상 김범은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고, 주식회사 이지일렉트론은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 기재된 대상이 씨에이174호입니다. 본건은 씨에이-164호이므로, 현장에서는 실제 점유 호수와 점유자를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-164호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종 근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사성일전자산업 (2023.12.08. 거래가 395,259,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,836,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 배당 부족이 크다
말소기준 이후의 등기상 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 최저가 275,800,000원 기준 배당에서는 집행비용 4,661,200원을 제외한 271,138,800원이 주식회사우리은행 근저당에 배당되고, 중소기업은행·기술보증기금에는 배당이 돌아가지 않는 산식입니다. 전체 채권 기준 미배당은 1,988,861,200원으로 큽니다.
② 임차인·점유자 정리
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 현황조사상 기재된 점유 관련 인물·법인은 2건이며, 이 중 김범은 핵심 미상 리스크, 주식회사 이지일렉트론은 전입일이 말소기준 이후인 점유 기재입니다.
| 성명 / 법인 | 대상 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이지일렉트론 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 씨에이174호 | 2024.05.01 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 이지일렉트론은 전입일이 말소기준권리일 2023.12.08 이후인 2024.05.01이므로 대항력은 없습니다. 다만 대상 호수가 본건 씨에이-164호가 아니라 씨에이174호로 기재되어 있어, 실제 점유가 본건과 연결되는지 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,661,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 924,000,000원 | 271,138,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,086,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,260,000,000원 중 채권자 배당액은 271,138,800원, 미배당은 1,988,861,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 275,800,000원 | 271,138,800원 | 1,988,861,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 2,070,442,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 2,127,549,988원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당표상 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 공실 또는 단기 임대상태로 조사된 물건입니다. 따라서 낮은 최저가만으로 매수 메리트를 판단하기 어렵고, 실제 사용 가능성·임대수요·점유 정리 가능성이 가격 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 지하철4호선 안산역 남서측 인근 신길동에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 안산역과 버스정류장이 소재합니다. 남안산IC 등 물류교통 환경도 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이며, 현재는 공실이거나 단기 임대상태인 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 대지는 공장(지식산업센터), 제1·2종 근린생활시설 부지 등으로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 40M 포장도로에 접합니다.
- 제한사항. 도시지역, 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물 기재. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있으나, 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 평가에는 구애받지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김범의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 호수 불일치 확인. 주식회사 이지일렉트론은 씨에이174호로 기재되어 있습니다. 본건 씨에이-164호와 실제 관련이 있는지 확인해야 합니다.
- 임대수익성 확인. 감정평가상 공실 또는 단기 임대상태입니다. 현재 사용 가능 상태, 업종 제한, 임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터·근린시설은 관리비 체납, 공용부분 부담, 사용승계 관련 확인이 중요합니다.
- 위반건축물 표제부. 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 기재되어 있으나, 입찰 전 건축물대장 원본으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 점유자 진술만으로 대항력 여부를 단정하지 마세요.
맺으며 — “말소형”과 “안전한 물건”은 다르다
이 물건은 등기 권리만 보면 말소형입니다. 우리은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리들은 정리되고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현황조사상 김범의 보증금·전입일이 확인되지 않아 점유 리스크가 남고, 주식회사 이지일렉트론은 기재 호수가 본건과 다릅니다. 게다가 용도는 근린시설, 이용상태는 공실 또는 단기 임대상태입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 말소 구조는 양호하나, 점유 확인 전에는 보수 접근입니다.