수원지방법원 2025타경52026. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-174호입니다. 공부상 이용상태는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이고, 감정상 현재는 공실이거나 단기 임대상태로 조사됐습니다. 말소기준은 2023.12.08. 주식회사우리은행 근저당권으로 정리되며, 이후 중소기업은행 근저당권, 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차·점유 조사에서 한 가지 단순하지 않은 부분이 있습니다. 주식회사 이지일렉트론은 2024.05.01. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김범과 씨에이는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 둘은 대항력 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 없다고도 단정하기 어렵습니다. 입찰 전 확인의 중심은 바로 이 미상 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-174호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실이거나 단기 임대상태 |
| 소유자 | 주식회사성일전자산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,836,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소 구조는 단순, 점유는 별도 확인
등기상 핵심은 2023.12.08. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이를 기준으로 보면 그 이후 붙은 중소기업은행 근저당권, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고 3건, 중복 승계 없음
| 성명 / 상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 중복 아님 |
| 주식회사 이지일렉트론 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 씨에이174호 | 2024.05.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 중복 아님 |
| 씨에이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 중복 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 실제 점유 신고는 3건으로 보고, 이 중 주식회사 이지일렉트론은 보증금 20,000,000원·월차임 1,000,000원이나 대항력 없음으로 정리됩니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는 2건입니다. 이 둘은 금액을 합산할 수 없고, 대항력 가능·미상 점유로 별도 리스크 처리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 924,000,000원 | 175,891,200원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,086,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,260,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 175,891,200원이고, 미배당은 2,084,108,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 가격은 내려왔지만 리스크는 그대로
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 0.7 | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 2,084,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 0.49 | 125,439,999원 | 122,883,839원 | 2,137,116,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 0.343 | 87,807,999원 | 85,827,455원 | 2,174,172,545원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 지하철4호선 안산역 남서측 인근 신길동에 위치하며, 주변은 지식산업센터·공구상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 안산역과 버스정류장이 있습니다. 평택시흥고속도로 남안산IC 등도 소재해 물류교통 환경은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 아파트형 주거 물건이 아니라 상업·업무 수요를 따져야 하는 물건입니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물이며, 사용승인일은 2010.09.27입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있으나, 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것으로 평가에는 구애받지 않고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 김범과 씨에이는 보증금·전입신고일이 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 근린시설 수요 확인. 공부상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 실사용·임대·전매 모두 주거용 아파트와 환금성이 다릅니다.
- 공실·단기 임대 상태 점검. 감정상 현재 공실이거나 단기 임대상태로 조사됐으므로, 실제 점유자·사용자·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 선순위 배당 후 후순위 채권 미배당이 큽니다. 신청채권자 배당이 없는 구조가 절차에 미치는 영향은 원본 기록으로 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부 부담. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·전입세대 및 사업자등록 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 “미상 점유”가 먼저다
이 물건은 감정가 256,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 179,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 배당표상 인수 0원이라는 결론만으로 안전형이라고 보기에는 이릅니다. 실제 점유 신고 3건 중 2건은 보증금·전입일이 확인되지 않고, 물건 자체도 제2종 근린생활시설입니다.
결론은 명확합니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 점유와 용도가 가격판단을 지배합니다. 입찰 판단은 최저가 1.792억이 아니라, 미상 점유 2건이 실제로 어떤 권리인지 확인한 뒤에 해야 합니다. 확인 전에는 권리상 완전한 안전형도, 가격상 확실한 메리트 물건도 아닙니다.