291,900,000원
수원지방법원 2025타경52113. 경기도 시흥시 하중동 참이슬아파트 202동 14층 1402호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 건물 중 14층입니다. 현재 소유자는 남상진이고, 등기상 소유권은 2002.03.18 이전됐습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2018.07.02 설정된 대전축산업협동조합 근저당권 201,600,000원입니다.
이후 2023.04.27 서울보증보험주식회사가 234,124,000원의 가압류를 설정했고, 2025.04.10 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후라 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가 417,000,000원에서 1회 유찰된 291,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 하중동 855 참이슬아파트 202동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 하중로209번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 동일 면적 실거래 기준 101.25㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 내 14층 · 사용승인일 1999.10.30. |
| 소유자 | 남상진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 291,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 288,916,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.07.02 대전축산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 압류·가압류·근저당·전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 2023.04.27 서울보증보험 가압류와 2025.04.10 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 실거래 아래
참이슬마을 동일 면적 101.25㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 377,083,333원, 최저 거래는 345,000,000원, 최고 거래는 418,000,000원이며 최신 거래는 2026.07의 418,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.25㎡ | 10 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 101.25㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 101.25㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 20 | 378,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 101.25㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 101.25㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 101.25㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 101.25㎡ | 16 | 394,000,000원 |
| 2026.01 | 101.25㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 101.25㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.25㎡ | 12건 | 377,083,333원 |
현재 최저매각가 291,900,000원은 최근 12개월 평균 377,083,333원의 77.4%입니다. 감정가 417,000,000원은 최신 거래 418,000,000원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰을 거치면서 현재 경매가격은 최근 실거래 최저 345,000,000원보다도 낮아졌습니다. 따라서 신건 때와 달리 현재 회차에서는 가격 차이가 분명히 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,886,600원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 234,124,000원 | 85,413,400원 |
| 4. 강제경매개시 관련 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 291,900,000원 가정 시 채권 총액 435,724,000원 중 287,013,400원이 배당되고, 미배당액은 148,710,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 291,900,000원 | 287,013,400원 | 148,710,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 204,330,000원 | 200,669,380원 | 235,054,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,031,000원 | 140,228,566원 | 295,495,434원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단과 채권자 미회수액을 혼동할 필요는 없습니다. 현재 회차부터 이미 최근 실거래 평균보다 낮은 가격대에 들어와 있다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 하중초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 참이슬마을은 944세대이며 사용승인일은 1999.10.30.입니다.
- 거래. 동일 면적 101.25㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며, 거래가는 345,000,000원부터 418,000,000원까지 분포합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 단지 외곽으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.07.02 대전축산업협동조합 근저당권과 이후 서울보증보험 가압류·경매개시결정의 순위를 원본 등기부와 대조하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 291,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 377,083,333원의 77.4%입니다. 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
- 실거래 개별 비교. 동일 면적 거래라도 층과 개별 상태가 다르므로 14층 1402호의 실제 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 148,710,600원이지만 제공 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순해졌고, 가격은 내려왔다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원인 구조입니다. 가격 역시 1회 유찰을 거쳐 291,900,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 377,083,333원의 77.4%입니다. 최신 2026.07 거래도 418,000,000원이 확인돼 현재 최저가와 실거래 사이에는 뚜렷한 차이가 있습니다.
다만 권리등기만 보고 점유 문제까지 끝났다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 원본 조사서에서 확인해야 합니다. 결론적으로 가격과 등기상 권리구조는 긍정적이지만, 점유 확인을 끝내야 완성되는 물건입니다.
