수원지방법원 2025타경52143. 시흥시 신천동 성지타워3차 14층 1402호 오피스텔입니다. 소유자 정만수는 2022.05.12. 이 부동산을 거래가 396,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.01.30. 광명세무서장의 압류이고, 이후 시흥시 압류 2건과 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 압류보다 이미경의 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.14., 전입·점유개시는 2022.04.29.로, 말소기준일 2023.01.30.보다 앞섭니다. 보증금도 396,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52143 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 706-9 성지타워3차 14층 1402호 · 경기도 시흥시 호현로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 15층 건물 내 14층 · 오피스텔로 조사 |
| 소유자 | 정만수 (2022.05.12. 소유권이전 · 거래가액 396,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 사용승인일 | 2021.01.22 |
① 권리 흐름 — 원래는 대항력 인수형, 확약으로 구조 변경
이미경은 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 보증금 396,000,000원, 전입·점유개시 2022.04.29., 확정일자 2022.02.14.입니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 396,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.02.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 370,000,000원, 현재 최저매각가는 126,910,000원이며 5회 유찰된 회차입니다. 수치만 보면 감정가의 34%까지 내려왔지만, 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주는 것은 금물입니다.
다음 회차 가정값은 6회 유찰 시 101,528,000원, 7회 유찰 시 81,222,400원입니다. 하지만 이 역시 시세 자료가 없는 상태에서는 단순한 회차별 최저가 시나리오일 뿐, 적정 매수가를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 임차인 이미경 보증금 | 396,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이미경 보증금 부족분은 271,666,740원입니다. 다만 2026.01.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래초등학교 남측 인근이며, 주위에 근린생활시설·다세대주택·주상용건물·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 서해안선 신천역이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1402호, 사용승인일은 2021.01.22입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역이며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 4,781,000원/㎡, 토지면적 377.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 내용과 효력이 현재도 유지되는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 이미경의 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 광명세무서와 시흥시 압류 3건이 있으며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 엘리베이터 운행상태 재확인. 감정 당시 엘리베이터 운행정지 상태였습니다. 현재 복구 여부와 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 청소·공용부 관리상태 확인. 감정 당시 청소상태 불량이 지적됐으므로 현장 방문으로 공용부 관리 수준을 직접 확인하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔 관리비 납부 상태와 체납 여부, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 126,910,000원을 ‘싸다’고 전제하지 말고 실제 매매·임대 호가와 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 실효성과 건물 상태가 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 370,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 126,910,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 본래 임차인 이미경의 보증금 396,000,000원이 최저가를 크게 웃돌고, 대항력도 있어 확약이 없었다면 전형적인 인수형 경매입니다.
핵심은 2026.01.20. 주택도시보증공사가 제출한 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용 때문에, 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 따라서 실질취득액은 현 회차 기준 126,910,000원*입니다.
다만 최근 시세 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없고, 5회 유찰에 더해 엘리베이터 운행정지·청소상태 불량까지 확인됐습니다. 권리의 핵심은 확약서 원본 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증, 물건의 핵심은 건물 관리상태 확인입니다. 최저가가 낮다는 사실 하나만으로 판단하기에는 확인해야 할 변수가 많은 오피스텔입니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당모형상 이미경 보증금 미배당액은 현재 회차 271,666,740원이며, 6회 유찰 시 296,693,392원, 7회 유찰 시 316,639,603원입니다. 본 리포트는 2026.01.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리했습니다.
