수원지방법원 2024타경7689. 동탄 더퍼스트타워투 제1층 제123호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 실제 이용은 근린생활시설 1개호(공실)입니다. 감정가는 1,080,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 88,942,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2023.08.09. 설정된 국민은행 근저당 440,000,000원입니다. 같은 날 케이비저축은행 근저당 348,000,000원이 추가됐고, 이후 삼성카드·롯데카드·우리은행 가압류와 국·의정부시 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7689 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층123호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 1개호(공실) |
| 소유자 | 강일도 · 단독소유 · 2023.08.09. 소유권이전 · 거래가액 1,051,589,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 88,942,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 청구금액 | 404,588,003원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.08.09. 국민은행 근저당권 440,000,000원입니다. 같은 날 설정된 케이비저축은행 근저당 348,000,000원과 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰, 그러나 실거래 검증은 없다
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 88,942,000원입니다. 감정가 1,080,000,000원에서 큰 폭으로 내려온 상태지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 88,942,000원 | 86,941,044원 | 752,530,368원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 62,259,399원 | 60,738,730원 | 778,732,682원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 43,581,579원 | 42,397,111원 | 797,074,301원 | 0원 |
유찰이 한 회차 더 진행되면 매각가 시나리오는 62,259,399원, 다시 한 회차 더 진행되면 43,581,579원입니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 752,530,368원 → 778,732,682원 → 797,074,301원으로 증가합니다. 이 미배당 채권은 배당 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,956원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 440,000,000원 | 86,941,044원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 348,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,372,105원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,146,720원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 25,952,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 839,471,412원 중 예상 채권 배당은 86,941,044원, 미배당은 752,530,368원입니다. 집행비용은 2,000,956원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공장(지식산업센터)·업무시설(오피스텔) 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 광역적 도로접근성과 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물 내 제1층 제123호입니다. 위생·급배수·냉난방·엘리베이터·화물용 엘리베이터·화재탐지·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 남측 약 15미터 내외, 동측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가 1,923,000원/㎡, 토지면적 9,817.0㎡입니다.
- 이용. 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐고, 본 호실은 근린생활시설 1개호 공실로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 특기사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 열쇠·출입 가능 여부를 확인하세요.
- 상가 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 호실 위치·상권·공실·관리비·업종 제한 등 다른 원인이 있는지 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 장기화 가능성이 있는 집합건물은 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “8%대 가격보다 7회 유찰의 이유를 먼저 봐야 한다”
권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 1,080,000,000원짜리 물건이 7회 유찰돼 88,942,000원까지 내려왔다는 사실은 할인율보다 먼저 왜 시장이 반복해서 외면했는지를 확인해야 한다는 의미가 큽니다. 최근 실거래 검증자료도 없으므로 가격 가점은 주기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격·환금성은 신중. 이 물건은 싸 보이는 숫자보다 실제 상가 가치와 유찰 원인을 확인하는 것이 핵심입니다.
