184,877,000원
수원지방법원 2024타경8385. 에이스동백타워 지하1층 2-106호로 등재된 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 공부상 지하1층이지만 감정평가서에는 지형상 지상층(1층)에 소재한다고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 장명순이며 2015.11.26 거래가액 396,140,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 316,800,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 농협은행 근저당 228,000,000원과 신용보증기금 가압류 14,777,816원, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8385 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 16-4, 지하1층2-106호 (중동,에이스동백타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 층 위치 | 철근콘크리트구조 지하 2층/지상 20층 · 공부상 지하1층 2-106호 · 지형상 지상층(1층) |
| 소유자 | 장명순 · 2015.11.26 소유권이전 · 거래가액 396,140,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 184,877,000원 · 4회 유찰 |
| 경매 신청채권자 | 농협은행 주식회사 · 청구 193,122,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2015.11.26 하나은행 근저당입니다. 2017.03.07 김현정 근저당 240,000,000원은 2020.02.19 이미 말소됐고, 2023.06.09 농협은행 근저당 228,000,000원, 2024.06.24 신용보증기금 가압류 14,777,816원 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 770,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 184,877,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 낙폭 자체는 매우 크지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 부족합니다.
오히려 4회 연속 유찰됐다는 사실은 시장이 기존 회차 가격에서 계속 응찰을 주저했다는 결과입니다. 특히 집합건축물대장상 일반음식점 용도이고, 지식산업센터·근린생활시설이 섞인 입지인 만큼 주거용 부동산처럼 단순한 평형 실거래 비교보다 해당 호실의 실제 임대료·공실·상가 거래사례를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,388,278원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 316,800,000원 | 181,488,722원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 14,777,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 559,577,816원 중 채권자 예상배당은 181,488,722원이고 미배당은 378,089,094원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 현장 임대관계도 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 초당고등학교 남동측 인근이며, 주위에 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권지하철 에버라인 초당역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 공부상 지하1층이지만 지형상 지상층(1층)에 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 20층이며 사용승인일은 2013.11.04입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 13미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접하고 북서측 약 8미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 공장용지, 토지면적은 13,806.3㎡, 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 임대관계 미상이며 현장조사 당시 점유자의 폐문부재였습니다. 사업자등록·점유개시일·보증금·확정일자 등 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 하나은행 근저당은 최초 채권최고액 316,800,000원이나 2023.05.25 변경등기에는 252,000,000원이 기재돼 있습니다. 최신 등기부와 채권계산서를 맞춰봐야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 일반음식점 및 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 층 표기 확인. 공부상 지하1층이지만 지형상 지상층(1층)에 소재합니다. 실제 출입동선과 가시성·영업여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 계획하는 사용이 현재 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당모형상 인수 0원과 실제 최종 부담이 항상 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 확인되지 않은 부분이다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2015.11.26 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 농협은행 근저당·신용보증기금 가압류·경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 감정가 770,000,000원에서 최저가 184,877,000원까지 4회 유찰됐지만 비교할 실거래 시세가 없고, 감정평가 당시 임대관계도 미상이며 점유자는 폐문부재였습니다. 일반음식점 용도의 근린생활시설인 만큼 현장 점유·임대수익·공실·상권·실제 거래가를 확인한 뒤에야 184,877,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 현장과 가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 여기에 있습니다.
