수원지방법원 2025타경52270. 광명시 철산동 가산디오스텔 오피스텔 6층 617호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 주위는 공장·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 따라서 주거 아파트처럼 단순히 “반값 신건”으로 접근하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 확약 효력입니다.
정유진 임차권은 임대차계약일자 2022.01.26, 확정일자 2022.01.28, 주민등록·점유개시 2022.02.22, 임차보증금 185,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 압류일 2023.02.07보다 앞선 전입 구조라 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 큰 대항력형입니다. 현재 최저가 85,260,000원에서 배당 후 부족분은 101,674,680원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층 617호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 서부샛길 778 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.22. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 크고, 확약이 핵심이다
권리 흐름의 기준점은 2023.02.07. 국 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 양천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기된 주택임차권 자체가 아니라, 그 기초가 되는 전입·점유가 2022.02.22로 앞서 있다는 점입니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 185,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 떠안는 구조가 됩니다.
다만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 확약으로, 이 대항력 인수위험은 실질적으로 제거되는 방향입니다. 여기서 중요한 것은 보증금 185,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 185,000,000원을 중복 합산하지 않는 것입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차권 승계·보증금 회수와 연결된 신청채권자 성격으로 보아야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 확인 포인트
| 이름 | 범위 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.22 확정 2022.01.28 배당요구 2023.10.05 | 185,000,000원 | 대항력 있음 확약 전 인수 가능 | 우선변제 있음 HUG 확약으로 인수 0원* |
| 김승환 | 617호 · 주거 | 전입 2025.03.05 확정일자 미상 | 미상 | 전입이 기준일 이후 | 보증금 미상 명세서 보완 확인 필요 |
③ 배당계산표 (현재 최저가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 정유진 보증금 | 185,000,000원 | 83,325,320원 | 부족분 101,674,680원 · 확약 전 매수인 인수 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 표는 현재 최저가 기준 배당 계산입니다. 확약이 없다면 정유진 보증금 부족분 101,674,680원이 인수위험입니다. 확약 반영 시 해당 부족분은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정된다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 | 신청채권자 배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 85,260,000원 | 101,674,680원 | 0원 | 확약 전 실질취득 186,934,680원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,681,999원 | 126,792,277원 | 0원 | 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,777,399원 | 144,374,594원 | 0원 | 최저가만으로 가격 판단 불가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광명시 철산동 소재 “광명대교” 북동측 인근의 가산디오스텔 오피스텔 6층 617호입니다.
- 주위환경. 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 오피스텔 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물 내 6층 617호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 고도지구, 대로2류 접합, 과밀억제권역, 진입표면구역 등 제한이 표시됩니다. 토지는 사다리형 평지로 건부지로 이용 중입니다.
- 확인 제한. 내부는 거주자 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 유무 확인이 어려운 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.07.11. 제출된 대항력 포기 확약이 매각조건과 실제 인수관계에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 가능성. 주택임차권등기와 그 승계 관계가 낙찰 후 정리 가능한지 원본 서류로 대조하세요.
- 김승환 점유 확인. 전입은 기준일 이후지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유자, 점유 권원, 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.22. 민간임대주택 등록 등기가 있어 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 강서세무서장·양천세무서장 압류가 표시되어 있습니다. 배당 순위와 당해세 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·명도 비용. 오피스텔은 관리비 체납과 명도 협의 비용이 실질 취득비에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 단정 금지. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약 확인형” 물건
이 사건은 최저가만 보면 감정가 174,000,000원 대비 85,260,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 185,000,000원이 먼저 보입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 매수인 실질취득은 186,934,680원으로 올라갑니다. 그래서 이 물건은 가격형이 아니라 확약 검증형입니다.
결론은 명확합니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 유효하게 반영되면 주된 인수는 0원*입니다. 반대로 확약 적용에 흠이 있거나, 확약 밖 점유관계에서 별도 부담이 확인되면 가격 구조가 완전히 달라집니다. 권리의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약서·임차권·점유자 확인입니다.
