수원지방법원 2025타경52342. 배곧두손지젤타워 5층 비514호, 등기상 집합건물이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권입니다. 임차인 안소진의 임차보증금은 125,000,000원, 전입은 2022.04.27, 확정일자는 2022.04.04입니다. 말소기준으로 잡힌 한국캐피탈 가압류 2023.10.23보다 전입이 빠르므로, 확약을 빼고 보면 대항력 있는 임차권의 미배당분이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 47,040,000원을 기준으로 하면 집행비용 1,246,720원을 뺀 뒤 임차인 보증금에 45,793,280원만 배당됩니다. 부족분은 79,206,720원입니다. 그래서 확약이 없다면 매수인 실질취득은 47,040,000원 + 79,206,720원 = 126,246,720원으로, 최저가가 내려가도 보증금 부족분이 늘어 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 5층 비514호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주창용 (2023.09.15. 거래가 127,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 단순 ‘소멸’로 보면 안 된다
형식상 말소기준은 2023.10.23 한국캐피탈 가압류입니다. 이후 압류·경매개시결정·건강보험공단 압류 등은 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 그러나 임차인 안소진의 전입일 2022.04.27은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 3 주택임차권등기 자체가 후순위로 정리되는 문제와 별개로, 대항력 있는 임차보증금 미배당분은 확약서 반영 전에는 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 봐야 합니다.
② 임차인 및 보증기관 승계 정리
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 안소진 | 125,000,000원 | 2022.04.27 / 2022.04.04 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 | 합산 금지 | 2025.08.27 확약서 | 우선변제권만 주장 대항력 포기 확약 |
임차보증금은 안소진 1건, 125,000,000원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 주택임차권 승계인으로 표시되지만, 이를 별도 임차인으로 보아 보증금을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 1. 임차인 안소진 보증금 | 125,000,000원 | 45,793,280원 | 부족분 79,206,720원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 78,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 111,424,030원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
확약 반영 전 기준의 룰상 인수 가능액은 79,206,720원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 “배곧동우체국” 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙중인 상가지대로, 제반 주위환경은 무난시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 17층 중 비동 5층입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 지역난방설비, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속합니다. 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.08.27. 제출된 대항력 포기 확약서의 제출자, 대상 임차권, 효력 범위, 매각조건 반영 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 이중 산정. 확약 반영 전에는 47,040,000원이 아니라 126,246,720원 기준으로 판단해야 합니다. 확약 반영 시에는 47,040,000원* 기준으로 별도 판단합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 안소진 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 125,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트처럼 환금성과 대출조건을 단순 적용하면 안 됩니다.
- 명도 확인. 임차권등기와 점유 상태, 실제 인도 가능성은 현황조사·명세서·현장 확인을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있으면 다른 물건, 없으면 위험 물건”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 96,000,000원짜리가 2회 유찰되어 47,040,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 있기 때문에, 확약 전 기준으로는 미배당 79,206,720원이 따라붙어 실질취득이 126,246,720원까지 올라갑니다. 그래서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
다만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점이 이 사건의 반전입니다. 확약이 매각조건에 유효하게 반영되면 주된 인수는 실질 0원*이고, 현 회차 실질취득은 47,040,000원*으로 내려갑니다. 결론은 간단합니다. 확약서 반영 확인 전에는 보류, 확약서 반영이 명확하면 조건부 검토입니다.
