수원지방법원 2024타경102232. 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사파인이며, 등기상 2022년 10월 31일 중소기업은행의 근저당권이 설정된 뒤 여러 채권자의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준이지만, 공장이라는 물건의 특성과 점유·설비 문제를 함께 고려해야 합니다.

말소기준권리는 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 2020년 6월 30일 전입한 김민호는 말소기준권리보다 점유 관련 신고가 앞서 있어, 보증금과 실제 임대차관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준은 2022.10.31 접수번호 169348, 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,204,000,000원이며 공동담보와 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구목록이 연결되어 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 중소기업은행 근저당권 5,160,000,000원은 접수번호 169349로 그다음 순위입니다.

2024년 주식회사동부케미칼 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 가압류가 소멸한다는 사실만으로 채권자가 전액 배당받는다는 뜻은 아닙니다. 배당에서는 선순위 중소기업은행 근저당권이 매각대금 대부분을 흡수하는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 3주체

임차인·점유자로 조사된 대상은 김민호, 주식회사 하나로테크(양은영), 주식회사 엔비티피(NBTP)(방민규)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 대상은 없으며, 조사된 대상은 총 3주체입니다. 각 대상의 권리와 인수 가능성은 개별적으로 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

감정가는 13,319,391,900원이고, 2회 유찰 후 최저매각가는 6,526,501,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래가와 최근 가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저매각가를 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

유찰 시나리오상 최저매각가가 추가로 내려갈 수는 있습니다. 그러나 이것만으로 경제적 취득비용이 동일하게 내려간다고 볼 수 없습니다. 선순위 보증금 인수가 발생하는 경우에는 낙찰가와 인수금을 합산해야 하고, 화재로 소실된 설비와 매각 제외 기계의 대체비용도 공장 활용 관점에서 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,526,501,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 중소기업은행의 을구 1번 근저당권에 배당되는 구조입니다. 을구 2번부터 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 추산됩니다.

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 채권잔액, 중복 청구 여부, 공동담보 배당, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 압류권자의 구체적인 배당액도 확정되지 않았습니다. 특히 김민호의 보증금과 배당 관계는 반영되지 않았으므로, 여기서 산정된 매수인 인수액 0원은 확정적인 법적 판단으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 중요한 실질취득비용

회차별 예상배당에서는 신청채권자에게 배당되는 금액이 모두 0원으로 추산됩니다. 하지만 채권자가 배당받지 못하는 사정만으로 다음 회차의 진행 여부를 확정할 수는 없습니다. 재매각 조건과 실제 절차 진행 여부는 법원의 최신 공고로 확인해야 합니다.

또한 김민호의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 각 회차의 최저가에 확정 인수액을 더한 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 최저가가 계속 내려가더라도 경제적 취득비용이 같은 비율로 감소한다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 공장·토지·설비 분석 — 감정가보다 매각 범위가 중요

• 토지 규모와 용도. 토지면적은 5,196.1㎡이며 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다. 토지이용상황은 공업용으로 기재되어 있습니다.
• 토지 형태와 도로. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다. 실제 차량 진출입 조건과 공장 운영 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 이용상태. 목록 3·5는 공장으로 사용 중이며, 목록 4는 1층 사무실, 2층 기숙사 등으로 이용 중입니다. 공장·사무실·기숙사의 점유 현황을 각각 대조해야 합니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함되는 조건입니다. 다만 제시외 건물과 이동식 시설을 구별해야 합니다.
• 컨테이너 제외. 이동 가능한 컨테이너 3동은 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 해당 컨테이너까지 취득한다고 가정하면 안 됩니다.
• 화재 소실 기계. 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구목록 중 일부가 화재로 소실됐습니다. 실제 잔존 설비와 감정평가상 기계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 신규 반입 기계 제외. 화재 이후 채무자 겸 소유자 회사가 반입한 기계는 기존 기계기구목록과 달라 매각에서 제외됩니다. 공장 재가동에 필요한 설비를 별도로 확보해야 할 수 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 339,700원으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 공장 전체의 시장가격을 직접 나타내는 지표가 아닙니다.

⑦ 재매각 — 입찰보증금이 20%다

이번 사건에는 재매각 조건이 붙어 있고, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 기재된 최저매각가를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김민호 임대차 원본. 2020.06.30 전입의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 임대차 개시 및 종료 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 인수액 산정의 최우선 항목입니다.
• 사업장 점유. 하나로테크와 엔비티피의 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유면적 및 매각 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확정. 제시외 건물 포함 여부와 제외되는 컨테이너 3동의 위치 및 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 기계기구 목록. 공장 및 광업재단 저당법상 목록과 현존 설비를 비교하여 화재 소실분, 잔존분, 신규 반입분을 구분해야 합니다.
• 화재 후 건물 상태. 구조적 손상, 전기·배관·동력설비 상태와 공장 가동 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보·가처분. 중소기업은행 공동담보목록과 동부케미칼 근저당권 관련 가처분의 처리 관계를 최신 등기부 및 매각 조건과 대조해야 합니다.
• 공장 사용·환금성. 일반공업지역 내 실제 허용 용도, 건축물대장상 용도, 공장등록 및 신규 사업자의 사용 가능 여부를 검토해야 합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
• 재매각 자금. 최저가의 20%에 해당하는 매수신청보증금과 잔금 조달 계획을 확인해야 합니다.
• 최신 매각 진행상황. 기재된 매각기일은 2026.09.11로 이미 경과했습니다. 실제 매각 결과, 유찰 여부, 차기 기일 및 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 대조하여 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 취득 대상과 인수액

이 물건의 현재 최저매각가는 6,526,501,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 후순위 근저당권과 가압류 등은 매각 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 김민호의 선순위 점유와 미상 보증금 때문에 인수액을 확정할 수 없습니다.

여기에 기계 일부 화재 소실, 신규 반입 기계 및 컨테이너의 매각 제외, 재매각 보증금 20%, 공장이라는 특수 용도의 환금성 검토가 겹쳐 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 하락폭만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

결론적으로, 등기상 소멸 구조는 확인되지만 실제 취득원가와 사용 가능한 자산 범위는 미확정입니다. 선순위 보증금, 실제 매각 대상, 화재 피해 및 설비 상태를 확정한 뒤 실질취득비용을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 기재된 매각기일도 이미 경과했으므로 현재 매각 진행상태부터 재확인할 필요가 있습니다.