수원지방법원 2025타경52391. 시흥시 도창동 508-17, 도로명주소 매화산단2길 19의 4층 401호입니다. 건물 외벽 명칭은 태영빌딩이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다. 건축물대장상 용도는 사무소, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 근린생활시설 내 제4층 제401호입니다. 소유자 박기완은 2024.03.13. 매매를 원인으로 2024.03.21. 거래가액 535,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 최저매각가는 117,889,000원으로 감정가 491,000,000원의 24% 수준까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가에서도 내부가 폐문돼 구체적인 이용상태와 내부구조·하자 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52391 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 4층401호 · 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 사무소 · 감정평가 당시 폐문으로 이용상태 미상 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 근린생활시설 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박기완 · 2024.03.13. 매매 · 거래가액 535,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 117,889,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 366,761,475원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 주식회사티앤에스 명의 시절 설정된 미소신용협동조합·인천치과의사신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.21. 을구 5번 안양지구축산업협동조합 근저당 420,000,000원입니다. 이후 2024.03.27. 박순정 근저당 200,000,000원, 2025년 경매개시결정과 시흥시 압류 2건, 한화생명보험주식회사 가압류 54,408,086원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시윤 | 401호 · 주거 | 2024.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.19 · 확정일자 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이시윤의 전입일 2024.09.26.은 말소기준인 2024.03.21. 안양지구축산업협동조합 근저당보다 늦어, 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나 2025.06.19. 배당요구를 한 상태입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 배당 — 현재 최저가에서는 선순위 채권도 크게 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,450,446원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 420,000,000원 | 115,438,554원 |
| 3. 근저당 · 박순정 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 54,408,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 117,889,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,450,446원을 제외한 115,438,554원이 말소기준 근저당권자인 안양지구축산업협동조합에 배당되고, 후순위 박순정 근저당과 한화생명보험 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권액 674,408,086원 중 배당액은 115,438,554원이며 미배당액은 558,969,532원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 전환되는 것이 아니라, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 117,889,000원 | 115,438,554원 | 558,969,532원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,522,300원 | 80,636,899원 | 593,771,187원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,765,610원 | 56,325,829원 | 618,082,257원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 시흥시 매화동 소재 매화중학교 동측, 매화일반산업단지 내 근린생활시설·공장이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장을 감안한 대중교통 여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 건축물대장상 사무소, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 근린생활시설 내 4층 401호입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 594.2㎡, 지목 대, 일반공업지역이며 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,047,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 건축물대장상 사무소인데 임차 조사에는 주거 사용으로 기재돼 있습니다. 현장 점유 및 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 잠금장치로 내부구조·하자 여부를 구체적으로 조사하지 못했습니다.
- 임차 보증금 확인. 이시윤의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계 확인을 위해 원본 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 현재 임차인의 점유 지속 여부와 실제 사용자를 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 117,889,000원이 시장가 대비 저렴한지는 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 선순위 채권 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 선순위 근저당도 크게 미배당되지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 현장에서 찾아야 한다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.21. 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이시윤 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자판단의 핵심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 감정가 491,000,000원에서 4회 유찰돼 117,889,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 메리트를 확인할 수 없습니다. 건축물대장상 사무소와 임차인의 주거 사용이 서로 다르고, 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “24%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “권리 인수는 0원이지만 용도·점유·내부상태를 확인해야 가격을 판단할 수 있다”가 결론입니다.