수원지방법원 2025타경52393. 안산시 상록구 월피동 515-11, 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 193,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,570,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차권과 확약의 적용 범위입니다.
등기부상 김애자는 보증금 175,000,000원의 주택임차권을 가지고 있고, 주민등록·점유개시는 2021.10.05, 확정일자는 2021.09.07입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 중 집행비용 2,102,260원을 제외한 92,467,740원이 김애자에게 배당되고, 규칙상 부족분 82,532,260원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 2026.06.02 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김애자 관련 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
문제는 확약 밖에 있는 박창현입니다. 302호 주거 점유자로 전입일 2024.10.31, 확정일자 2021.09.07, 배당요구일 2025.07.21이며 대항력과 우선변제권이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 후 남을 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 현재 최저가 94,570,000원으로 고정되는 것이 아니라, 박창현 관련 인수분에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52393 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 515-11 3층 302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 광덕산로 23-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2014.02.27 |
| 소유자 | 윤다훈 · 2021.10.05 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 김애자 확약과 박창현을 분리해서 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김애자 | 전유부분의 전부 | 2021.10.05 / 2021.09.07 | 175,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 | 2023.10.27 |
| 박창현 | 302호 | 2024.10.31 / 2021.09.07 | 미상 | 대항력 우선변제 | 2025.07.21 |
김애자와 박창현 모두 보증기관의 중복 신고로 표시된 사람이 아니라 각각 실제 임차인으로 정리돼 있으므로, 실제 임차인은 2명입니다. 이 가운데 김애자만 확약으로 잔존청구와 대항력이 해소되는 구조이고, 박창현의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 56.5%는 ‘표면가격’일 뿐
비교 가능한 68.84㎡ 거래는 2건입니다. 2021.09에 160,000,000원, 2021.10에 175,000,000원이며 평균은 167,500,000원입니다. 현재 최저가 94,570,000원은 이 평균의 56.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 68.84㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 68.84㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | 68.84㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
다만 비교거래 자체가 2021.09~10 거래이므로 이 숫자만으로 2026년 현재 가치를 단정하기 어렵고, 무엇보다 박창현 보증금이 미상입니다. 따라서 “최저가가 실거래 평균의 56.5%이니 싸다”는 결론은 권리위험을 무시한 계산입니다. 현재 확인 가능한 것은 실질취득가의 하한이 최소 94,570,000원이라는 점뿐이며, 박창현의 잔존 보증금이 있으면 그만큼 실제 부담이 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 김애자 보증금 · 우선변제 | 175,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김애자의 부족분은 82,532,260원입니다. 다만 2026.06.02 확약을 적용하면 김애자 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 박창현의 미상 보증금까지 없애는 자료가 아니므로, 전체 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김애자 룰상 인수액은 늘지만 확약 적용 시 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 김애자 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 94,570,000원 | 82,532,260원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 75,656,000원 | 101,105,808원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 | 60,524,800원 | 115,964,646원 | 실질 0원 |
배당 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 김애자의 미배당액이 커지지만, 확약 때문에 김애자 부분은 낙찰가와 무관하게 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 다만 박창현 보증금은 여전히 미상이므로, 추가 유찰이 곧바로 전체 실질취득가 하락을 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산광덕초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·아파트·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2014.02.27입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 비교 단지는 로젠하임(515-11), 총 8세대로 정리돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박창현 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 최종 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02 확약이 김애자의 잔존 보증금반환청구·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명확히 담고 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인별 분리 판단. 김애자 확약을 박창현에게 확대 적용하면 안 됩니다. 두 임차인의 권리관계를 따로 확인해야 합니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가가 비교거래 평균의 56.5%라는 숫자는 미상 인수액을 반영하지 않은 값입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 낮은 최저가 외에 임차관계와 다세대주택 환금성까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약 밖 임차인이다
이 사건은 감정가 193,000,000원에서 94,570,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 김애자 보증금 175,000,000원만 보면 낙찰자가 거액을 인수해야 하는 전형적인 대항력 임차인 사건처럼 보이지만, 2026.06.02 확약 때문에 김애자 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가매수 사건으로 바뀌는 것은 아닙니다. 박창현이라는 별도 대항력 임차인이 있고 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 현재 최저가 94,570,000원과 비교거래 평균 167,500,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 김애자 확약의 효력 확인과 박창현 보증금 확정입니다. 그 두 가지가 정리돼야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
