109,200,000원
수원지방법원 2021타경59019. 광주시 초월읍 쌍동리 웰빙타운 제1동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 2009.07.08 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 1층 물건이며, 비교 면적은 75.61㎡입니다. 소유자 허갑회는 2014.03.17 이 물건을 140,000,000원에 취득했고, 2017년 신탁을 거친 뒤 2017.08.03 다시 소유자로 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2019.11.15 주식회사 한빛자산관리대부 가압류 14,416,272원인데, 현황조사·매각물건명세서에 나타난 강현미의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2010.11.24입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경59019 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도곡길 55-39, 1동 1층101호 (웰빙타운) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 75.61㎡ · 지상4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 허갑회 · 2014.03.17 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 127,398,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
등기상 말소기준은 2019.11.15 한빛자산관리대부 가압류입니다. 2021.11.08 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 강현미의 전입일은 2010.11.24입니다. 즉 날짜 순서만 보면 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현미 | 2010.11.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
따라서 추가 유찰로 최저가가 87,360,000원이나 69,888,000원으로 낮아진다고 해도 그것만으로 ‘더 싸졌다’고 판단할 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고 인수되는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다.
② 시세 비교 — 67.4%라는 숫자의 한계
동일 면적 75.61㎡로 확인되는 비교 거래는 2021.10 한 건입니다. 3층이 162,000,000원에 거래됐고, 제공된 비교 평균도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 75.61㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 평균 | 75.61㎡ | 1건 | 162,000,000원 |
현재 최저가 109,200,000원은 이 비교금액의 67.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 거래가 2021.10 한 건뿐이고 현재 매각기일은 2026.09.14입니다. 여기에 임차보증금이 미상이라 실질취득액조차 확정되지 않았습니다. 따라서 67.4%만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 14,416,272원 | 14,416,272원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,454,928원 |
위 배당은 현재 최저가 109,200,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 집행비용과 한빛자산관리대부 가압류를 반영한 결과이며, 당해세·임차인 최우선변제와 강현미의 보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 잔여액이나 인수 0원이라는 계산을 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 낮아져도 총비용은 별개
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70% | 109,200,000원 | 임차보증금 확인 전 실질취득 미상 |
| 4회 유찰 시 | 56% | 87,360,000원 | 대항력 인수형이면 낙찰가 하락만으로 총비용 감소 단정 불가 |
| 5회 유찰 시 | 44.8% | 69,888,000원 | 보증금 확인이 가격 판단보다 우선 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 남서측 인근. 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2009.07.08 사용승인, 철근콘크리트구조 지상4층. 기본 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 826.0㎡, 공시지가 578,600원/㎡, 사다리형·완경사·다세대 건부지입니다.
- 환금성. 웰빙타운1동 8세대, 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%로 가격뿐 아니라 매수층의 폭도 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강현미의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 판정 보수적으로. 전입일은 2010.11.24로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
- 호수 위치 대조. 집합건축물대장 현황도상 102호와 현관 표시 101호의 위치가 다르므로 현황도·등기·감정 대상의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가가 비교 거래의 67.4%라는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 마십시오. 비교 거래는 2021.10 한 건입니다.
- 유찰 전략 재검토. 4회 유찰 시 87,360,000원, 5회 유찰 시 69,888,000원이지만 대항력 인수형이면 실질취득액은 낙찰가와 다르게 움직일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 현황도와 현장 표시를 서로 대조해 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 두 가지
현재 최저가는 109,200,000원으로 감정가 156,000,000원의 70%까지 내려와 있습니다. 비교 거래 162,000,000원과 비교하면 67.4%입니다. 하지만 이 숫자만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다. 2010.11.24 전입한 강현미의 보증금이 미상이라 실제 인수액을 알 수 없고, 현황도상 102호와 현관상 101호의 위치도 서로 다릅니다.
보증금 확인 결과 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 반대로 인수 문제가 해소되고 물건 위치가 명확히 확인되어야 그때 비로소 109,200,000원이라는 가격을 시장과 비교할 수 있습니다. 이 사건의 순서는 분명합니다. 가격 확인보다 임차인과 물건 특정 확인이 먼저입니다.
