수원지방법원 2025타경52461. 안산시 상록구 사동 파크빌에이 2층 202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 최저가는 117,600,000원까지 내려왔고, 단순 최저가만 보면 실거래 평균 233,750,000원의 50.3% 수준입니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 임차인 김형곤의 전입·점유개시일은 2021.06.11, 확정일자는 2021.05.13, 보증금은 235,000,000원입니다. 대항력 판단 기준일은 2023.07.06의 임차권등기일이 아니라 2021.06.11 전입·점유개시일입니다.
중요한 반전은 확약서입니다. 2025.07.25자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금 미배당분은 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 단, 이 확약은 주택임차권 승계분에 관한 것이고, 을구 1·2번 근저당권 및 갑구 4번 강제경매개시결정처럼 별도로 매수인 인수 표시가 잡힌 권리까지 자동으로 없애는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1350-12 파크빌에이 2층202호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 댕이길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 제종덕 (2021.06.17 매매, 2021.06.22 소유권이전, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 확약과 별개로 확인권리가 남는다
말소기준으로 제시된 권리는 2022.12.26 갑구 6번 가압류입니다. 그 뒤의 하동군 압류, 주택임차권등기, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 그 앞의 을구 1·2번 근저당권과 갑구 4번 강제경매개시결정은 각각 말소기재가 보이면서도 권리요약상 매수인 인수 가능 권리로도 잡혀 있습니다. 이 충돌이 해소되기 전에는 이 사건을 “인수권리 없음”으로 단순 분류하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형곤 | 주거 · 전유부분 전부 · 임차권등기 | 235,000,000원 | 2021.06.11 | 2021.05.13 | 2023.07.06 | 대항력 有 우선변제 HUG 확약 |
임차인은 김형곤 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 보아야 하므로, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 배당표상 현재 회차 기준 임차보증금에 115,153,600원이 배당되고, 부족분은 119,846,400원으로 계산됩니다. 하지만 2025.07.25 확약으로 주택도시보증공사가 대항력을 포기했으므로, 이 부족분은 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 권리확인이 전제다
파크빌A의 실거래 표본은 2021.06~2022.12 거래 4건입니다. 평균은 233,750,000원, 최저는 213,000,000원, 최고는 252,000,000원입니다. 현재 최저가 117,600,000원은 실거래 평균의 50.3%입니다. 하지만 이 숫자는 주택도시보증공사 확약의 효력과 확약 밖 인수 표시 권리의 정리가 모두 확인될 때만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 64.96㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2022.06 | 66.64㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2021.06 | 70.95㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 70.95㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 233,750,000원 |
최저가 자체는 낮습니다. 그러나 대항력 임차보증금이 있는 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건은 확약서가 있어 그 구조가 완화되지만, 확약 효력과 별개인 인수 표시 권리 3건이 남아 있어 “반값 물건”이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김형곤 보증금 | 235,000,000원 | 115,153,600원 | 미배당 119,846,400원 · HUG 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 상록신용협동조합 | 650,000,000원 | 0원 | 말소기재와 인수 표시 충돌 · 원본대조 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 상록신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 | 말소기재와 인수 표시 충돌 · 원본대조 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 상록신용협동조합 | 166,800,000원 | 0원 | 2021.06.11 해지 기재 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 국민행복기금 | 235,000,000원 | 0원 | 말소기재와 인수 표시 충돌 · 원본대조 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 144,170,176원 | 0원 | 말소기준 이후 · 매각으로 소멸 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 | 말소기준 이후 · 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표만 보면 매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 119,846,400원은 확약이 없을 때의 룰상 인수금액이며, 확약 반영 시 주택도시보증공사 승계분의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 “한국생산기술연구원” 동측 인근입니다. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건 내 2층 202호입니다. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 파크빌A는 총 8세대, 사용승인일 2015.09.21입니다. 실거래 표본 4건의 평균은 233,750,000원이나, 단지 규모가 작아 거래 회전성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 원본 확인. 2025.07.25 주택도시보증공사 확약서의 제출 여부, 문구, 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 전입 기준 재확인. 대항력 판단일은 2023.07.06 임차권등기일이 아니라 2021.06.11 전입·점유개시일입니다.
- 확약 밖 권리 확인. 을구 1번 650,000,000원, 을구 2번 260,000,000원, 갑구 4번 강제경매개시결정의 말소·인수 충돌을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약이 없었다면 실질취득은 보증금 235,000,000원 수준으로 보아야 합니다. 최저가 117,600,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·명도. 임차권등기 물건은 점유·명도 상태와 공용부분 관리비 체납을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대이므로 아파트처럼 빠른 환금성을 전제하지 말고, 실거래 표본과 대출 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재, 그러나 결론은 ‘원본 확인 후’
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인 김형곤의 보증금 235,000,000원은 전입 2021.06.11을 기준으로 대항력 있는 구조이고, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 둘째, 주택도시보증공사의 2025.07.25 확약으로 그 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 낮아질 수 있습니다. 그러나 이 확약은 확약 대상 임차권 승계분에 관한 것이며, 을구 1·2번 근저당권과 갑구 4번 강제경매개시결정의 인수 표시 충돌까지 해결해 주지는 않습니다. 확약은 호재, 총 인수 0원 단정은 보류. 이 사건의 입찰 판단은 가격보다 먼저 원본 권리정리 확인이 선행되어야 합니다.
