🏷 최저가 135,100,000원 ⚠️ 대항력 임차인 1명 💰 보증금 미상 📉 1회 유찰 · 70%
수원지방법원 2025타경1542. 화성시 반송동 센트럴시티오피스텔 14층 1411호입니다. 현재 소유자는 정봉훈으로, 2022.04.18 매매를 원인으로 2022.05.16 소유권을 넘겨받았고 당시 거래가액은 204,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 경매의 말소기준은 2025.07.24 화성시 압류입니다. 이 압류와 그 뒤의 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부가 단순하다고 해서 매수인 부담까지 단순한 것은 아닙니다. 임차인 김민주는 2022.07.01 전입했고 확정일자는 2022.05.31로, 말소기준인 2025.07.24 압류보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 인정되는 임차인인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 매각물건명세서에는 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 135,100,000원만 보고 실질 취득가격을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 14층 1411호 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 24층 건물 내 14층 1411호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 정봉훈 · 2022.04.18 매매 · 거래가액 204,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 207,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차보증금은 별개
등기상 현존하는 말소기준권리는 2025.07.24 화성시 압류입니다. 뒤이어 2025.08.05 김민주 채권자의 강제경매개시결정이 기입됐고, 2025.10.21 화성시 압류가 추가됐습니다. 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당과 현대해상화재보험 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수액을 계산할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 2022.07.01 | 2022.05.31 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민주는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인으로 기재돼 있습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 매각물건명세서의 비고에 따르면 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 김민주 | 207,700,000원 | 132,408,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 135,100,000원 가정 시 신청채권 청구액 207,700,000원 중 132,408,600원이 배당되고, 75,291,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 반석아트홀 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·근린공원·아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 14층 1411호이며, 기본적인 급·배수·위생·도시가스·지역난방·공동현관보안·승강기·주차장·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 각각 노폭 약 35미터 및 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 7,315,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 김민주의 보증금이 얼마인지 확인하지 않고는 매수인 인수액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자는 2022.05.31이나 우선변제 및 배당요구 여부가 확정되지 않아, 배당 후 남을 금액을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 김민주와 강제경매 채권자 김민주의 동일인 여부 및 임대차의 실질을 확인해야 합니다. 관계인 가능성만으로 인수위험을 없다고 볼 수 없습니다.
- 현재 70%만 보고 응찰 금지. 감정가 193,000,000원 대비 최저가 135,100,000원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 붙으면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 94,570,000원, 3회 유찰 시 66,198,999원이지만, 낙찰가가 낮아진다고 임차보증금 인수위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금, 배당요구, 실제 점유관계와 김민주의 지위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 135,100,000원까지 내려와 겉으로는 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 반대입니다. 김민주는 2022.07.01 전입해 말소기준인 2025.07.24보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 아직 미상입니다. 게다가 명세서는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수 가능성은 등기 말소와 별개의 문제입니다. 현재 배당계산에서 인수액이 0원으로 보이더라도 이를 실제 매수인 부담 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 보증금과 배당 여부가 확인되기 전까지는 실질취득액 자체가 미상입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
