수원지방법원 2025타경1544. 화성시 영천동 동탄역 센테라아이티타워2 제8층 제810호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 소유자 황현선은 2021.04.07 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,239,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.01.14 덕산하이메탈주식회사 명의의 채권최고액 50,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.08.05 국민은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현재 확인되는 임차 조사 중 하나는 후순위라 정리가 되지만, 다른 하나는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 8층 810호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 636-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제8층 제810호 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 라멘조 평지붕 지하1층·지상13층 · 사용승인일 2020.10.28 |
| 소유자 | 황현선 (2021.04.07 소유권이전 · 거래가액 205,239,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 164,813,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2020.11.13 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2021.04.07 황현선 앞으로 소유권이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 192,000,000원이 말소기준이고, 2022.01.14 덕산하이메탈주식회사 근저당 50,000,000원과 2025.08.05 경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 1건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우리메탈주식회사 (황훈) | 센터라아이티타워2 810호 44.5200㎡ | 2021.04.27 | 보증금 미상 · 월 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 회사 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
우리메탈주식회사(황훈)는 전입일이 2021.04.27로 말소기준인 2021.04.07 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력이 없습니다. 반면 “회사”로 기재된 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 선순위 여부를 판단할 수 없습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 192,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 근저당 · 덕산하이메탈주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 142,100,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 국민은행에 배당되고, 덕산하이메탈주식회사에는 배당이 돌아가지 않습니다. 근저당 채권최고액 기준 총 미배당은 102,689,400원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 164,813,369원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다.
배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 전입일·보증금이 확인되지 않은 임차 조사 1건이 있으므로 실제 인수 여부와 실질취득액은 해당 점유관계 확인 전 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서는 현재 시세를 비교할 동일 물건 실거래 기준값이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “1회 유찰, 감정가의 70%”라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 142,100,000원 | 102,689,400원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 | 99,470,000원 | 144,720,460원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 69,629,000원 | 174,024,322원 | 미충족 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·지식산업센터·아파트·주상용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 제8층 제810호는 지식산업센터로 이용 중이며, 위생·급배수설비, FCU 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 7차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구입니다. 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인부터 확인. “회사” 점유의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
- 우리메탈은 후순위. 우리메탈주식회사(황훈)의 전입일 2021.04.27은 말소기준 2021.04.07보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 점유용도 대조. 감정평가 이용상태는 지식산업센터인데 임차 기재 중 1건은 주거로 표시돼 있으므로 현장 점유형태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 동일 성격 지식산업센터의 실제 거래·매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 최종 배당순위와 인수 여부를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았다
이 물건의 등기부 구조는 비교적 명료합니다. 2021.04.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 덕산하이메탈 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 우리메탈주식회사 역시 말소기준 후 전입이어서 대항력이 없습니다.
하지만 다른 “회사” 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 한 건 때문에 배당표상 인수 0원과 실제 매수인 인수 0원을 동일하게 단정할 수 없습니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 있고 현재 시세를 검증할 실거래 기준은 없으므로, 가격 가점도 주기 어렵습니다. 등기 권리는 정리형, 임차인은 확인형, 가격은 검증형. 이번 사건은 임차관계 확인이 끝난 뒤에야 실질취득액과 적정 응찰가를 확정할 수 있습니다.
