수원지방법원 2025타경1570. 용인시 처인구 고림동 666-128의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 고림동 소재 고진역 동측 인근에 자리합니다. 등기상 소유자는 박수민이고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.01.24 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권, 채권최고액 420,000,000원입니다.
이 기준권리보다 앞서 있던 태안농업협동조합 근저당권과 대일컨설팅대부주식회사 근저당권, 박정민 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후인 주식회사제이와이디리 근저당권 90,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 13,700,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 고림동 666-128 · 경기도 용인시 처인구 고림로156번길 23-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 264㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박수민 |
| 감정가 / 최저가 | 619,086,800원 / 433,360,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제이와이디리 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1,7은 단독주택 및 건부지, 나머지 목록은 도로로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액 0원
임차인 없음. 현재 분석에서 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2024.01.24 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.08.19에는 이 근저당권이 한국자산관리공사로 이전 등기됐습니다. 이는 별개의 후순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 이후 설정된 주식회사제이와이디리 근저당권과 경기신용보증재단 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물
감정가 619,086,800원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 433,360,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 303,352,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 212,346,400원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지, 제시외 건물, 도로 이용 토지가 함께 일괄매각되는 구조라 아파트처럼 단순한 동일평형 가격 비교로 접근하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 433,360,000원 | 426,626,400원 | 97,073,600원 |
| 2회 유찰 시 | 303,352,000원 | 298,305,072원 | 225,394,928원 |
| 3회 유찰 시 | 212,346,400원 | 208,573,550원 | 315,126,450원 |
③ 예상배당표 (매각가 433,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,733,600원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사제이와이디리 | 90,000,000원 | 6,626,400원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 현대해상화재보험주식회사 근저당권은 420,000,000원 배당되고, 주식회사제이와이디리에는 6,626,400원만 배당되며 경기신용보증재단은 배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 97,073,600원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 고진역 동측 인근. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 고진역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 외벽 석재붙임, 내벽 벽지·타일, 시스템창호가 기재돼 있습니다. 기본 급배수·위생·개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 264㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 693,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역 등이 포함돼 있고, 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 목록1,7은 단독주택 및 건부지, 나머지 목록은 도로로 이용 중입니다. 단독주택만 보는 것이 아니라 전체 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.01.24 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 기준이며 2025.08.19 한국자산관리공사로 이전 등기된 동일 권리의 흐름을 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 도로 이용 토지가 포함됩니다. 각 목록의 위치·경계·실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 619,086,800원 대비 현재 최저가 433,360,000원이지만 직접 비교 실거래가 없어 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인은 없으나 실제 현장 점유상태와 인도 필요 여부는 입찰 전에 확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한과 감정평가서에 기재된 토지거래계약 허가구역의 현행 여부를 원문으로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당요구·조세채권 현황을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 일괄매각 범위가 승부처”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 기준은 2024.01.24 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 420,000,000원이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰돼 최저가가 433,360,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않습니다. 더구나 단독주택과 토지, 제시외 건물, 도로 이용 토지가 함께 묶인 일괄매각입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, “권리는 정리되지만 실물 가치와 구성 확인이 먼저”인 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 합격에 가깝지만, 가격 메리트는 현장과 개별 토지·건물 가치 검증 전까지 보류가 적절합니다.
