수원지방법원 2024타경5129. 경기도 성남시 수정구 심곡동 391-33 소재 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 2,508,361,880원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 1,755,853,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.08.09. 설정된 하나은행 근저당권이고, 이후의 가압류·압류·임차권등기· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 전세사기피해자 김진영, 최경호, 남영미(이세라의 법정대리인), 김영애의 우선매수권 행사가 기재돼 있고, 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터 다시 행사할 수 없다고 명시돼 있습니다. 즉 일반 응찰자 입장에서는 외부 낙찰이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’ 성격을 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 심곡동 391-33 · 경기도 성남시 수정구 심곡로57번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 토지 | 338.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강은교 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,508,361,880원 / 1,755,853,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 617,545,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(옥탑1층 계단실) 포함 |
| 현황 | 등기상 4층 단독주택 · 현황상 101호·102호, 201호·202호, 301호·302호로 구성된 다가구주택 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2017.08.09. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2017.10.20. 변경계약으로 채권최고액 720,000,000원의 변경 기재도 존재합니다. 한편 제공된 예상배당표는 하나은행 배당 채권액을 1,440,000,000원으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 이 변경등기의 효력과 배당요구 채권액을 원등기와 배당요구서로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인 7명, 모두 대항력 없음
확인되는 임차인·점유자는 7명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없어 아래 7명을 그대로 실제 확인 인원으로 봅니다. 모두 전입일이 2017.08.09. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 있어 배당관계와 명도 실무는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전태용 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강신완 | 2018.06.25 | 미상 | 미상 | 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경호 | 2021.05.11 | 2020.01.07 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세라 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도건 | 2017.11.27 | 2017.06.22 · 2017.07.31 | 250,000,000원 | 2024.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진영 | 2020.01.13 | 2020.01.07 · 2021.12.24 · 2023.12.07 | 262,500,000원 | 2026.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영애 | 2023.08.01 | 2023.08.01 | 0원 기재 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 우선매수권 — 일반 응찰자에게 가장 큰 변수
따라서 이 사건은 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 “누구나 가격만 맞으면 받을 수 있는” 일반 경매와 동일하게 보면 안 됩니다. 우선매수권의 행사 여부가 실제 낙찰 가능성 자체를 바꿀 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,755,853,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,958,530원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강기나 | 450,000,000원 | 295,894,470원 |
| 3. 가압류 · 토성농업협동조합 | 1,147,553,206원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 거진농업협동조합 | 525,144,794원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 금강농업협동조합 | 369,307,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,932,005,112원 중 채권자 배당액은 1,735,894,470원, 미배당은 2,196,110,642원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물 현황 — 무단가구분할이 가격보다 먼저다
감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 위생·급배수시설, 도시가스난방설비, 승강기설비가 있습니다. 등기사항증명서상으로는 4층 단독주택이나 현황조사에서는 101호·102호, 201호·202호, 301호·302호의 6가구로 구성된 다가구주택으로 조사됐습니다.
일괄매각에는 제시외 건물인 옥탑1층 계단실도 포함됩니다. 감정평가의 “공부와의 차이 없음”과 별개로, 매각물건명세서에는 가구분할 위반사항이 명시돼 있으므로 건물 사용·임대 측면에서는 이 후자의 위험을 별도로 봐야 합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 심곡동 효성고등학교 서측 인근. 주위는 단독주택·다가구주택·다세대주택·전·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 338.0㎡, 제1종일반주거지역, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 2,439,000원/㎡입니다.
- 계획. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 주변 경계. 개발제한구역·보전산지·공익용산지·준보전산지·자연녹지지역에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 1,755,853,000원 | 70% | 1,735,894,470원 | 2,196,110,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,229,097,100원 | 49% | 1,214,406,129원 | 2,717,598,983원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 860,367,970원 | 34.3% | 849,364,290원 | 3,082,640,822원 | 0원 |
현재 회차에서 2회·3회 유찰로 내려가더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 70%·49%·34.3%라는 숫자만으로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 판단할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 김진영·최경호·남영미(이세라의 법정대리인)·김영애의 우선매수권 신고 및 실효 여부를 매각기일 직전 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 무단가구분할 3가구→6가구의 시정명령·원상복구 가능 범위와 적법한 임대 가능 호수를 확인해야 합니다.
- 임차인 7명. 대항력은 모두 없는 것으로 판정됐지만, 전태용·강신완·최경호·이세라 등 보증금 미상 점유자의 실제 계약서·점유현황을 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 이도건 250,000,000원, 김진영 262,500,000원의 임차보증금과 배당요구·점유 상태를 원문서로 대조해야 합니다.
- 근저당 변경. 2017.08.09. 채권최고액 1,440,000,000원 설정 후 2017.10.20. 720,000,000원 변경 기재와 예상배당표의 1,440,000,000원 계산 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 교부청구를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 옥탑1층 계단실의 매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰 가능성’과 건물상태가 더 어렵다
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 명료합니다. 말소기준 이후 권리와 임차권이 소멸하고, 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단에서는 그보다 큰 세 가지 변수가 있습니다. 첫째, 전세사기피해자 4명 관련 우선매수권으로 일반 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다. 둘째, 현황상 6가구로 사용하지만 일반건축물대장상 무단가구분할 위반건축물입니다. 셋째, 7명의 임차·점유관계 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 여러 명입니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%까지 내려왔고 인수도 0원”이라는 두 숫자만 보고 접근할 대상이 아닙니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가 자체의 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 우선매수권·위반건축물·다수 임차관계 때문에 입찰 난도는 높은 편입니다. 우선매수권 행사 상태와 위반건축물 처리 가능성을 확인한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있습니다.
