말소기준권리는 2022.04.01 중소기업은행 근저당이고, 조사된 점유자 주식회사 세진통상의 전입일은 2023.03.28로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 동일·유사 물건 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 24%라는 이유만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
수원지방법원 2025타경52581. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내 반달섬퍼스트타워1동 3층 301호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정평가 당시에는 기준 의자 몇 개가 놓여 있는 공실 상태로 조사됐습니다. 말소기준은 2022.04.01 설정된 중소기업은행 근저당 300,000,000원이며, 이후의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 74,911,000원으로 감정가 312,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 이미 4회 유찰된 물건이라는 사실 자체가 가격·용도·환금성 등을 별도로 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52581 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-6 반달섬퍼스트타워1동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 82 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 평스라브지붕 6층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 해성피엠주식회사 · 2022.04.01 소유권이전 · 거래가액 311,910,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 74,911,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 260,207,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.04.01 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 국의 압류, 화성시 압류, 국민건강보험공단 압류, 제주특별자치도 압류, 주식회사바른디앤아이의 후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 조사된 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세진통상 | 반달섬 퍼스트 타워 1동 301호 | 2023.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
주식회사 세진통상의 전입일은 2023.03.28로 말소기준권리인 2022.04.01 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 한편 감정평가 및 현황조사 관련 비고에서는 기준 의자 몇 개가 놓인 공실로 확인되어, 실제 인도 단계에서는 현재 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 74,911,000원으로 감정가 312,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 52,437,700원, 6회 유찰 시 36,706,390원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,398원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 73,162,602원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바른디앤아이 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 2,700,000,000원이고 현재 회차 예상 배당은 73,162,602원, 미배당은 2,626,837,398원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 후순위 채권자의 문제이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내에 위치하며 오피스텔, 생활형숙박시설, 아파트, 점포, 근린생활시설, 수변공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실 상태입니다.
- 설비. 급·배수설비, 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평탄한 토지로 집합건물(근린생활시설 및 자동차관련시설) 건부지이며, 토지면적은 1,781.4㎡, 지목은 주차장, 공시지가는 1,850,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업단지기타, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 해당하고 중로1류와 접합니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 중로1류와 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 24%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·반달섬 내 유사 근린생활시설의 최근 매매가를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 감정평가 당시 공실이며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 예상 임대료·공실기간·관리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사에는 주식회사 세진통상의 전입 내역이 있으나 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 입찰 직전 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 매립목적변경금지 관련 별도등기 원문을 확인해 이용·처분상 제한을 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 주식회사바른디앤아이 채권최고액 2,400,000,000원은 후순위로 매각에 의해 소멸하지만 배당 부족이 매우 큽니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유·세금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 시장가격 확인
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.04.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이미 4회 유찰됐고, 현재는 공실, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 이 사건에서 중요한 질문은 “감정가에서 얼마나 떨어졌나”가 아니라 “74,911,000원이 현재 시장에서 실제로 싼 가격인가”입니다. 그 판단은 동일·유사 용도의 최근 거래가, 임대수요, 공실비용, 관리비, 별도등기 내용을 확인한 뒤에야 가능합니다.
