수원지방법원 2025타경51478. 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 56-1 소재 물건으로, 감정평가상 현재 공장으로 이용 중입니다. 토지면적은 2,330.0㎡, 지목은 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 공장입니다. 사용승인일은 2020.07.29.입니다. 소유자는 농업회사법인우리에프앤에프주식회사이며, 2025.02.06. 에프아이피2311유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 기준점은 2020.08.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 948,000,000원의 을구 1번 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,320,000,000원 및 2020.10.08. 신한은행 채권최고액 1,200,000,000원은 후순위입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51478 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 덕우리 56-1 · 경기도 화성시 봉담읍 마당바위로 289 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 2,330.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 공장 · 사용승인일 2020.07.29. |
| 소유자 | 농업회사법인우리에프앤에프주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,152,160,600원 / 1,544,558,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,046,550,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.08.26. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 을구 2번 중소기업은행 근저당, 을구 3번 신한은행 근저당 및 2025.02.06. 임의경매개시결정은 후순위입니다. 신한은행 근저당에는 2023.11.28. 신용보증기금 앞으로 507,761,095원의 일부이전이 기록돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물
감정가는 3,152,160,600원, 현재 최저매각가는 1,544,558,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 직접 대입할 수 있는 구조가 아니므로, 현재 최저가가 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 결론으로 이어지지는 않습니다. 공장·토지와 제시외 건물, 기계기구 상태를 함께 평가해야 합니다.
| 회차 | 최저가율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,544,558,000원 | 1,941,287,580원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,081,190,600원 | 2,400,021,306원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 756,833,420원 | 2,721,134,914원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,544,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,845,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 948,000,000원 | 948,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 578,712,420원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권최고액 합계 3,468,000,000원 중 1,526,712,420원이 배당되고, 1,941,287,580원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 공장·토지 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공장으로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층입니다.
- 주위환경. 팔탄입구 삼거리 서측 인근의 소규모 공장지대로, 단독주택·소규모 공장 및 창고·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 토지. 토지면적 2,330.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 소로1류에 접합합니다. 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 311,900원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수설비, 소방설비, 리프트설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 공장으로 이용 중이며 제시외 건물이 포함되는 일괄매각입니다. 매각 대상의 실제 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계기구 상태 확인. 기계기구목록의 스파이럴 냉동후라자는 장기간 작동이 중지된 채 보관돼 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 공장 활용성 점검. 농림지역·농업진흥구역 등 토지이용 제한과 현재 공장 이용의 관계를 확인해야 합니다.
- 접근성과 물류 동선 확인. 차량 진출입은 용이한 것으로 평가됐으나 실제 대형차 동선과 현장 진입 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 49%지만, 별도의 실거래 기준 없이 단순히 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 후순위 근저당 및 신용보증기금 일부이전 관계를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 자산은 복합”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 승계 위험은 낮은 편입니다. 2020.08.26. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 공장·토지 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 일부 기계기구는 정상 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 공장 자체의 사용성·설비 상태·토지 규제·환금성을 얼마에 평가하느냐에 있습니다.
