수원지방법원 2024타경51511. 광주시 초월읍 산이리 벽산블루밍 103동 15층 1506호 아파트입니다. 표면상 숫자는 극단적입니다. 감정가 350,000,000원에서 13회 유찰되어 최저매각가격이 3,392,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 전세권입니다. 을구 14번 박중호 전세권은 2021.08.25 설정됐고 전세금은 315,000,000원입니다. 말소기준인 2022.01.11 SBI저축은행 근저당보다 선순위이며, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
현재 회차 매각가 3,392,000원을 기준으로 집행비용 461,056원을 먼저 제외하면 박중호 전세권에 돌아가는 예상배당은 2,930,944원입니다. 전세금 315,000,000원 중 312,069,056원이 남습니다. 따라서 매수인이 법원에 내는 가격만 보면 339만2,000원이지만, 전세권의 미배당 부담까지 합친 실질취득은 315,461,056원입니다. 감정가 350,000,000원의 약 90.1% 수준으로, 최저가 1%라는 숫자와 실제 경제적 부담은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 경충대로 921, 103동 15층1506호 (광주산이리벽산블루밍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·식당·드레스룸·화장실2 등 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 이재원 · 2009.08.12 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 3,392,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 91,386,937원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.11 을구 23번 SBI저축은행 근저당권 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 678,400원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부를 결정한다
반대로 2022.01.11 말소기준 이후의 국세 압류와 2024.01.31 임의경매개시결정, 2024.06.24 압류는 매각으로 소멸합니다. 신청채권자인 SBI저축은행의 근저당도 말소기준권리이므로 매각 후 소멸하는 구조입니다. 문제는 이들 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 139일 앞선 박중호 전세권입니다.
② 임차·점유 현황 — 전세권 외 별도 선순위 전입자도 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준원 | 2016.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
조사된 점유자는 박준원 1명입니다. 전입일 2016.02.24는 말소기준일 2022.01.11보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 등기 전세권자 박중호와는 이름이 다른 별도 인물이라는 점도 반드시 구분해야 합니다.
③ 가격 구조 — 339만원 낙찰이 339만원 취득은 아니다
| 법원 최저매각가격 | 3,392,000원 |
|---|---|
| 박중호 전세금 | 315,000,000원 |
| 현재 회차 전세권 예상배당 | 2,930,944원 |
| 전세권 미배당 인수 | 312,069,056원 |
| 실질취득 | 315,461,056원 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 90.1% |
최저매각가격만 감정가와 비교하면 약 1%이지만, 그런 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 살아남는 전세권 미배당액을 포함하면 실제 부담은 315,461,056원입니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 전세권자에게 배당되는 금액도 작아지고, 매수인이 떠안는 전세권 부담이 커지는 구조입니다. 이 물건은 “3백만원대 아파트”가 아니라 3.15억원 수준의 부담을 안고 취득하는 아파트로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 461,056원 |
| 2. 전세권 · 박중호 | 315,000,000원 | 2,930,944원 |
| 3. 근저당 · SBI저축은행 | 100,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 415,800,000원 중 채권자 예상배당은 2,930,944원, 전체 미배당은 412,869,056원입니다. 이 가운데 SBI저축은행 근저당은 매각으로 소멸하지만, 선순위 박중호 전세권은 말소되지 않으므로 현재 회차 기준 전세금 미배당 312,069,056원을 매수인 부담으로 반영해야 합니다.
⑤ 14·15회 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 3,392,000원 | 2,930,944원 | 412,869,056원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 2,374,400원 | 1,931,661원 | 413,868,339원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 1,662,080원 | 1,232,163원 | 414,567,837원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 SBI저축은행의 청구액 91,386,937원은 배당되지 않습니다. 14회·15회까지 유찰되더라도 신청채권자 예상배당은 계속 0원이며, 총 미배당은 412,869,056원에서 414,567,837원으로 늘어납니다. 따라서 추가 유찰 자체를 매수인에게 유리한 가격 신호로 해석하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 대주파크빌아파트 동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·공원·근린상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 북동측 경충대로 인근에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 아파트 중 15층 1506호. 외벽 시멘몰탈 페인팅, 내벽 벽지·일부 타일, 하이샤시 창호이며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 대로, 북서측 중로, 남측 및 서측 소로에 접하며 아파트 주출입로는 북서측 중로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,696,000원/㎡ · 지목 대 · 아파트 부지 · 평지.
- 단지. 벽산블루밍 516세대 · 2004.03.31 준공.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 3,392,000원만 보고 응찰가를 정하지 말고, 현재 회차 기준 전세권 미배당 312,069,056원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 박중호 전세권 원본 확인. 2021.08.25 설정, 전세금 315,000,000원, 존속기간 2030.04.26까지이며 매각물건명세서상 매수인 인수권리입니다.
- 박준원 점유관계 확인. 2016.02.24 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 두 사람을 혼동하지 말 것. 등기 전세권자는 박중호, 조사된 점유자는 박준원으로 서로 다른 이름입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 678,400원입니다.
- 13회 유찰의 원인 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 13.0회이며, 이 사건의 선순위 인수권리와 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
- 절차 이력 확인. 2026.03.23 및 2026.04.07 최고가매수신고인 관련 이의신청 각하결정 발송 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전에 다시 대조해 전세권 존속과 점유관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 1%”가 아니라 “전세권 포함 90%”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 350,000,000원의 아파트가 13회 유찰되어 3,392,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 전혀 다른 모습이 됩니다. 박중호의 315,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞서 있고 매수인에게 인수되며, 현재 매각가에서 전세권 배당은 2,930,944원뿐입니다. 남는 312,069,056원을 더하면 매수인의 실질취득은 315,461,056원, 감정가의 약 90.1%입니다.
게다가 별도 점유자 박준원은 2016.02.24 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 추가 확인사항이 남습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 최저가는 매우 낮지만 권리부담까지 합치면 싸다고 단정할 수 없는 물건. 13회 유찰이라는 숫자보다 선순위 전세권과 별도 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
