수원지방법원 2025타경52646. 경기도 시흥시 신천동 성지타워1차 12층 1201호 아파트입니다. 감정가 255,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 124,950,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 최근 실거래 193,000,000원보다 낮아 가격 차이가 크게 보이지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기된 임차권자 전혜영과 별도로 현황조사·매각물건명세서에 최종진이 확인되며, 최종진의 전입일은 2024.10.02.입니다. 말소기준권리인 2025.06.20. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 점유자인데 보증금이 확인되지 않습니다.
전혜영은 임차보증금 234,000,000원, 전입 2022.02.07., 확정일자 2022.01.05.의 대항력·우선변제권 있는 임차권자입니다. 현재 최저가 기준 배당표만 보면 122,400,700원을 배당받고 111,599,300원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.02. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정확도 규칙상 전혜영의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 전혜영에게만 적용되며 최종진의 권리위험까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52646 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 49.81㎡ · 12층 |
| 소유자 | 장연순 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 전혜영은 확약, 최종진은 별도 확인
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 전혜영 대항력우선변제확약 | 2022.02.07 / 2022.01.05 | 234,000,000원 | 원칙상 잔액 인수 구조이나 2026.06.02. 확약으로 실질 인수 0원 |
| 최종진 대항력 가능우선변제 미상인수 미상 | 2024.10.02 / 미상 | 미상 | 말소기준권리 이전 전입. 보증금·확정일자 미상이라 대항력 가능·인수위험 미상 |
② 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세도 크다
성지타워1차 전용 49.81㎡의 최근 12개월 거래는 2026.05. 11층 193,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 124,950,000원은 이 금액의 64.7%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 269,333,333원이지만 2022년 290,000,000원·325,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.81㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 2022.07 | 48.08㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 49.25㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 | 49.81㎡ | 1건 | 193,000,000원 |
최근 구간은 과거 거래보다 -37.2% 낮아진 흐름입니다. 따라서 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 과거 평균과의 차이를 모두 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 특히 최종진의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 부담액을 확정할 수 없어, 124,950,000원만 놓고 실질취득가를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 1. 임차인 전혜영 보증금 | 234,000,000원 | 122,400,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 전혜영 보증금의 부족분은 111,599,300원이지만, 2026.06.02. 확약에 따라 전혜영의 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 해당 부족분은 실질 인수 0원으로 봅니다. 최종진 관련 인수액은 보증금 미상으로 계산할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소래초교 남서측 인근. 소매점·판매점·공동주택·오피스텔·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·화재관련·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 공동주택부지이며 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역 등이며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 성지타워1차는 20세대, 2019.03.12. 사용승인으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최종진 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 전혜영 확약서 원본 대조. 2026.06.02. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 269,333,333원보다 2026.05. 최근 거래 193,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 과거 대비 -37.2%로, 과거 고가 거래를 현재 적정가치로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 4.2회이므로 권리·점유·상품성 측면에서 유찰 원인을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”
현재 최저가는 124,950,000원으로 최근 실거래 193,000,000원의 64.7%까지 내려왔습니다. 전혜영의 보증금 234,000,000원은 배당계산상 111,599,300원이 남지만, 2026.06.02. 확약으로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 별도 점유자 최종진의 전입일은 2024.10.02.로 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “49%까지 떨어진 싼 물건”이 아니라, 최근 시세보다 낮은 가격과 전혜영 확약이라는 긍정 요소가 있지만, 최종진의 대항력·보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 물건입니다.
