수원지방법원 2025타경52646. 시흥시 신천동 성지타워1차 12층 1201호, 전용 49.81㎡ 아파트입니다. 소유자 장연순은 2020.01.31. 소유권을 이전받았고, 주택도시보증공사가 234,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기상 선언된 말소기준은 2025.06.20. 강제경매개시결정입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 두 임차관계입니다. 전혜영은 전입·확정일자·임차권등기를 모두 갖춘 선순위 임차권자이고, 최종진은 2024.10.02. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전혜영 쪽은 확약으로 주된 인수 문제가 해소됐지만, 그 확약이 최종진에게까지 확장되는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 “234,000,000원 인수형”이 아니라 “확약 해소 + 별도 미상 임차인형”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.81㎡ · 12층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 성지타워1차 · 20세대 · 2019.03.12. |
| 소유자 | 장연순 (2020.01.31. 소유권이전 · 2019.02.12. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
임차인 분석
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전혜영 전유부분 전부 · 주거 | 점유개시 2022.01.28. 전입 2022.02.07. 확정 2022.01.05. | 234,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 2024.03.26. 배당요구 | 실질 0원* 확약·말소 동의 |
| 최종진 1201호 | 전입 2024.10.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 밖 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
성지타워1차의 유사면적 실거래는 총 3건입니다. 평균은 269,333,333원으로 현재 최저가 255,000,000원이 평균의 94.7%에 해당합니다. 다만 세 거래 중 두 건은 2022년 거래이고, 가장 최근인 2026.05. 동일 전용 49.81㎡의 11층 거래는 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05. | 49.81㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 2022.07. | 48.08㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2022.04. | 49.25㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 269,333,333원 |
현재 최저가 255,000,000원은 단순 평균보다 14,333,333원 낮지만, 최신 실거래 193,000,000원보다는 62,000,000원 높습니다. 최신 거래 기준으로는 132.1%입니다. 여기에 최종진의 미상 보증금이 승계되는 경우 실질취득액은 255,000,000원을 초과하므로, 평균 대비 94.7%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 전혜영 보증금 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 16,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 255,000,000원 가정에서는 전혜영의 보증금 234,000,000원이 전액 배당돼 잔존 보증금이 없습니다. 주택도시보증공사는 16,630,000원을 배당받고 217,370,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 신청채권자의 부족액이며, 전혜영 보증금과 동일한 금액을 매수인이 다시 인수한다는 의미가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 임차권 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 255,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 204,000,000원 | 33,656,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 73,884,800원 | 0원* |
* 확약이 없었다면 매각가가 전혜영 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 2026.06.02. 확약으로 전혜영 관련 잔존 보증금과 대항력은 실질 0원으로 보지만, 최종진의 미상 보증금은 각 회차에 별도로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소래초교 남서측 인근이며, 주변에는 소매점·판매점, 공동주택·오피스텔·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 토지 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트이며, 철근콘크리트구조와 콘크리트지붕으로 위생·급배수·난방·화재관련·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역이며, 소로2류에 접합니다. 토지는 대체로 사다리형의 공동주택 부지이고 공시지가는 2,851,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부구조와 위치는 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 통해 확인됐습니다.
- 환금성. 2019.03.12. 사용승인된 20세대 소규모 단지입니다. 실거래 표본이 3건이고 가격 범위가 193,000,000원~325,000,000원으로 넓어, 단순 평균보다 최신 거래와 실제 매수층을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.02. 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 잔존 보증금 청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 기준 원본으로 확인하세요.
- 최종진 임대차 확인. 임대차계약서·보증금·실제 점유·전입 유지 여부·확정일자·배당요구를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 가격 기준 이중 점검. 최저가 255,000,000원은 평균 269,333,333원보다 낮지만, 최신 동일 전용 거래 193,000,000원보다 높습니다. 평균값만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 및 말소 여부를 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 2025.07.03. 국민건강보험공단 압류와 2025.08.21. 국 압류는 말소기준 이후 권리로 소멸하지만, 당해세와 배당순위는 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 조사된 전입자와 실제 점유자가 일치하는지 현장 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다”
전혜영의 보증금 234,000,000원은 숫자만 보면 가장 큰 위험이지만, 현재 배당 가정에서는 전액 배당되고 2026.06.02. 확약에 따라 낮은 매각가 시나리오에서도 실질 인수는 0원*입니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.
그러나 최종진은 2024.10.02. 전입해 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 대항력은 가능·미상이고, 전혜영 관련 확약도 적용되지 않습니다. 가격 역시 최저가가 실거래 평균의 94.7%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 최신 동일 전용 거래는 193,000,000원이고, 본건의 최소 실질취득액은 255,000,000원이며 최종진의 미상 인수액이 추가될 가능성도 있습니다. 결론은 “전혜영 위험은 해소, 최종진 확인 전 권리 보류, 최신 실거래 기준 가격도 보수적으로 판단”입니다.