수원지방법원 2024타경65992. 판교 삼평동 소재 4층 426호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 등기부 을구 1번 김푸름의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019.11.30 및 2020.12.14, 확정일자는 2019.12.05, 주민등록 및 점유개시는 2020.01.02이고, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 이 임차권은 선언된 말소기준일 2024.02.29보다 앞서며, 자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가 182,000,000원에서 집행비용 3,348,000원을 먼저 제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 178,652,000원입니다. 따라서 보증금 중 41,348,000원이 남습니다. 이 잔액이 인수되는 구조이므로, 이번 물건은 “감정가 2.6억짜리를 1.82억에 산다”가 아니라 “1.82억을 법원에 내고 추가로 4,134.8만원을 부담할 수 있는 물건”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14, 4층426호 (삼평동,천석미래로주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층 지상4층 중 4층 · 사용승인일 2018.05.10 |
| 소유자 | 안병희 지분 5분의 2 · 진우영 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김푸름 / 234,405,478원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기상 핵심 순서는 임차권이 먼저, 말소기준 압류가 뒤입니다. 김푸름의 임차권등기는 2024.01.29 접수됐고, 임차권의 기초가 되는 확정일자는 2019.12.05, 주민등록·점유개시는 2020.01.02입니다. 반면 선언된 말소기준은 2024.02.29 국 압류입니다. 따라서 후순위 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 범위에서 매수인 승계 가능성이 남습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김푸름 전입 2020.01.02 · 확정 2019.12.05 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 41,348,000원 인수 가능 |
| 기사항전 전입 2020.01.02 · 확정 2019.12.05 | 주거 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 금액 확인 필요 |
임차인 조사에는 2건이 표기돼 있습니다. 김푸름은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 보증금 220,000,000원이 확인됩니다. 별도로 기사항전 명의의 주거 점유도 동일한 전입일·확정일자로 기재돼 있으며 보증금 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 김푸름의 41,348,000원 인수만으로 전체 임차 위험이 끝난다고 단정하기 어렵고, 두 기재의 관계와 실제 점유·보증금 여부를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 김푸름의 보증금은 220,000,000원인데 현재 최저가는 182,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려가면 배당받는 금액도 함께 줄고, 그만큼 매수인이 넘겨받을 미배당 보증금이 커집니다. 즉 이 사건에서는 최저가 자체가 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다.
| 회차 | 예상 낙찰기준 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 182,000,000원 | 41,348,000원 | 223,348,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 127,399,999원 | 95,183,601원 | 222,583,600원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 89,179,999원 | 132,825,241원 | 222,005,240원 |
현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 낙찰가는 182,000,000원에서 89,179,999원까지 크게 낮아지지만, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 223,348,000원 → 222,583,600원 → 222,005,240원으로 약 2.22억원대에 머뭅니다. 이는 보증금 220,000,000원이 사실상 가격의 하한을 만드는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 김푸름 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김푸름 | 234,405,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 220,000,000원 중 178,652,000원이 배당되고 41,348,000원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 분당구 삼평동 송현초등학교 북측 인근. 주위에 아파트단지·교육시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 토지는 서측 노폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 용도. 감정 기준 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상4층 건물의 4층입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 주차시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(판교)이며 지목은 주차장, 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·비행안전제2구역·교육환경보호구역 등 제한이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차의 기준은 182,000,000원이 아니라 인수액을 더한 223,348,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰에서도 인수액이 증가해 총부담은 각각 222,583,600원·222,005,240원 수준입니다.
- 김푸름 임차권 원본 대조. 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유, 임차권등기명령, 2024가단200174 임차보증금 사건의 확정판결 내용을 확인해야 합니다.
- 별도 임차인 기재 확인. 기사항전 명의 점유는 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유자와 김푸름 기재의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
- 명도 구조 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 시점, 인도명령 적용 여부를 입찰 전 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·판결문을 직접 확인하고 계산을 다시 검증해야 합니다.
맺으며 — “1.82억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 현재 최저매각가가 182,000,000원까지 내려왔어도, 김푸름의 대항력 있는 보증금 220,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 배당 부족분 41,348,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차 실질 부담은 223,348,000원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 2회 유찰 시 222,583,600원, 3회 유찰 시 222,005,240원으로 총부담이 보증금 2.2억원 부근에 고정됩니다. 여기에 별도 임차인 기재와 세금 압류의 배당변수까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가가 많이 내려왔으니 싸다”는 논리가 통하지 않는 인수형 경매입니다. 승부처는 최저가가 아니라 임차권의 실체, 실제 배당액, 그리고 최종 인수액 확인입니다.
