수원지방법원 2025타경52687. 경기도 시흥시 정왕동 2706-7 엘타워 8층801호입니다. 등기자료상 집합건물이고, 사건의 용도 표시는 대지, 토지 이용상황은 상업용입니다. 감정가는 620,000,000원, 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 212,660,000원입니다. 표면 할인율만 보면 상당히 낮아 보이지만, 이 물건은 단순히 “감정가 대비 싸다”로 접근하면 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 성남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 데이터상 이 권리는 2022.07.13 접수, 채권최고액 5,400,000,000원이고, 말소기준권리로 지정된 2022.07.22 농협은행 근저당권보다 앞섭니다. 권리 데이터에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있어, 최저가가 낮다는 점보다 이 선순위 권리의 실제 말소·인수 여부 확인이 우선입니다.
핵심지표 칩
| 지표 | 내용 | 수치 |
|---|---|---|
| 🏷️ 할인 | 3회 유찰 후 최저가 | 212,660,000원 |
| 📉 감정가 대비 | 현재 최저가 ÷ 감정가 | 34.3% |
| ⚠️ 선순위 | 을구 1번 근저당권 채권최고액 | 5,400,000,000원 |
| 👤 임차인 | 신고·조사된 임차인 | 0명 |
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-7 엘타워 8층801호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬1길 13 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 상업용 |
| 소유자 | 김민경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 212,660,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 594,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 임차인 현황 — 실제 임차인 0명
임차인 데이터는 없습니다. 따라서 보증금 합산, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 보증기관 대위·승계 중복신고 문제는 이 사건 데이터에서는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 비고에는 “공부상 일반음식점이나 용도미상 물품등이 보관중인 상태”라고 되어 있어, 임차인 인수와 별개로 점유·물품 정리 확인은 필요합니다.
| 구분 | 성명/기관 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
② 권리 흐름 — 말소기준 앞의 을구 1번이 핵심
말소기준으로 잡힌 권리는 2022.07.22 접수된 을구 3번 농협은행 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 시흥시 압류, 후속 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞선 2022.07.13 을구 1번 성남중앙신용협동조합 근저당권은 데이터상 매각소멸이 아니라 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,777,240원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성남중앙신용협동조합 | 5,400,000,000원 | 208,882,760원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 594,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 84,608,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 6,078,608,483원 중 예상배당은 208,882,760원, 미배당은 5,869,725,723원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 최저가 하락보다 미배당 구조가 더 중요
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 212,660,000원 | 34.3% | 208,882,760원 | 5,869,725,723원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 148,862,000원 | 24.0% | 145,977,932원 | 5,932,630,551원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 104,203,400원 | 16.8% | 101,944,552원 | 5,976,663,931원 |
⑤ 물건·용도 리스크 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도 표시는 대지, 토지 이용상황은 상업용입니다. 등기자료는 집합건물이고, 물건은 엘타워 8층801호입니다.
- 공부상 용도. 비고에 따르면 공부상 일반음식점이나, 용도미상 물품등이 보관중인 상태입니다.
- 현황 형태. 감정평가시 기준 별도의 출입문이 있는 현황 2개호 형태로 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지, 가로장방, 중로각지입니다.
- 제한사항. 성장관리권역, 국가산업단지, 특수지역, 가축사육제한구역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에 “대지권목적토지에 매립목적변경 금지사항 별도등기 있음”으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 원본 확인. 성남중앙신용협동조합 근저당권 5,400,000,000원이 이 호실에 실제로 남는지, 일부포기의 범위가 무엇인지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 배당표의 매수인 인수 0원과 권리표의 선순위 인수 표시가 충돌하므로, 명세서상 인수권리 여부를 최우선으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 시흥시 압류가 여러 건 있습니다. 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만, 용도미상 물품 보관 상태가 기재되어 있어 명도·물품 처리 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점, 현황 2개호 형태, 대지권목적토지 별도등기까지 함께 검토해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 212,660,000원만 보면 싸 보이나, 선순위 권리와 용도 리스크가 해결되지 않으면 낮은 최저가가 곧 안전마진은 아닙니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 물건의 표면 매력은 분명합니다. 감정가 620,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 212,660,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 낮은 최저가보다 더 중요한 것은 낙찰자가 무엇을 떠안는가입니다. 이 사건 데이터에는 말소기준보다 앞선 을구 1번 근저당권 5,400,000,000원이 있고, 권리상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 또한 국세·지방세 압류, 대지권목적토지 별도등기, 공부상 일반음식점이나 현황 2개호·용도미상 물품 보관이라는 사용상 변수도 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 원본으로 선순위 인수 리스크가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 D급 고위험 물건입니다.