284,259,000원
+ 60,000,000원
수원지방법원 2025타경56713. 제부도 선착장 남측 인근에 위치한 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 감정평가에서는 철골조 슬래브지붕 2층 근린생활시설, 공부상 일반음식점으로 확인됩니다. 현재 소유자는 김혜정이고, 2020.11.23. 화성제일신용협동조합의 근저당권 450,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 임차인이 더 중요합니다. 홍원표는 1·2층 300.0000㎡에 대해 2020.09.01. 전입했고, 보증금은 60,000,000원, 차임은 2,500,000원입니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.11.23.보다 빠르며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 제부리 288-37 |
| 등기 표시 | 경기도 화성시 만세구 서신면 제부리 288-37 · 경기도 화성시 만세구 서신면 해안길 434 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골조 슬래브지붕 2층건 · 외벽 몰탈 위 벽돌 치장쌓기 · 내부 인테리어 마감 · 강화유리 및 알루미늄샷시 창호 |
| 토지 | 대 · 319.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김혜정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 406,085,000원 / 284,259,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성제일신용협동조합 / 383,785,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
② 임차인 — 보증금 60,000,000원 승계가 가격의 일부
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍원표 | 1,2층 300.0000㎡ | 2020.09.01 | 60,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 60,000,000원 |
현재 매각가정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고, 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 별도로 인수합니다. 현재 최저가가 더 내려가더라도 각 회차 시나리오에서 인수액은 모두 60,000,000원으로 잡혀 있으므로, 회차별 입찰가와 인수액을 항상 함께 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%라도 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 284,259,000원이고, 감정가 406,085,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 매수인이 부담하는 금액은 낙찰대금만이 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 60,000,000원이 별도로 승계되므로 현재 회차의 실질취득 구조는 284,259,000원 + 60,000,000원으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 284,259,000원 | 279,479,374원 | 195,306,626원 | 60,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 198,981,300원 | 195,395,562원 | 279,390,438원 | 60,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 139,286,910원 | 136,536,893원 | 338,249,107원 | 60,000,000원 |
유찰에 따라 낙찰가는 내려가지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 60,000,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,779,626원 |
| 인수. 임차인 홍원표 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 화성제일신용협동조합 | 450,000,000원 | 279,479,374원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,786,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 474,786,000원 중 279,479,374원이 배당되고, 미배당은 195,306,626원입니다. 임차인 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제부도 선착장 남측 인근 해안 상가지대이며, 주변에 단독주택·근린생활시설·숙박시설·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 감정 당시 현황은 공실입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 소방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 319.0㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면입니다. 공시지가는 360,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 저촉됩니다. 목록1 토지 북측 일부도 도시계획시설 중로2류에 저촉됩니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역, 성장관리권역, 연안육역이며 도시관리계획 입안중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각형태. 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 반영. 응찰가를 정할 때 최저가와 별개로 임차인 보증금 60,000,000원 인수를 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실과 대항력 임차인 기록이 함께 있으므로 실제 점유자, 열쇠·영업시설 상태, 임차인의 인도 의사를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일 2020.09.01., 보증금 60,000,000원, 차임 2,500,000원 및 우선변제권 유무를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 도시계획시설 저촉. 목록1 토지 북측 일부의 중로2류 저촉 범위가 향후 이용과 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 범위, 공동담보 관계 및 분필된 제부리 288-141 관련 내용을 원등기와 물건목록에서 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 화성제일신용협동조합 채권은 전액 충족되지 않고, 경기신용보증재단에는 배당이 없습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “60,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건의 핵심은 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 홍원표의 보증금 60,000,000원을 매수인이 그대로 인수한다는 점이 먼저입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 임차인은 별도의 부담으로 남습니다.
여기에 감정평가상 현황은 공실인데 현황조사·매각물건명세서에는 대항력 임차인이 존재하고, 토지 북측 일부는 중로2류 도시계획시설에 저촉됩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율만으로 판단할 유형이 아니라, 임차인 인수·실제 점유·토지 이용제한을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
