수원지방법원 2025타경57181. 경기도 화성시 팔탄면 하저리 822 소재 물건으로, 감정가 2,189,107,100원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,532,374,000원입니다. 감정평가상 건물은 지층·1층·2층이 근린생활시설, 3층이 다가구주택으로 이용되는 주상용 건물이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 418.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 적혀 있습니다.
권리의 기준점은 2022.02.25 설정된 안양지구축산업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024.05.23 이원근의 가압류 920,360,340원, 2025.08.12 강제경매개시결정이 이어졌고, 2025.10.17에는 임정빈 앞으로 소유권이전 신탁등기가 들어왔습니다. 배당 계산상 낙찰자의 금전 인수는 0원이지만, 신탁등기와 신탁원부의 관리·처분 조항은 입찰 전에 별도 확인해야 할 핵심 서류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 하저리 822 |
| 등기상 소재 | 경기도 화성시 만세구 팔탄면 하저리 822, 823 1동 · 경기도 화성시 만세구 팔탄면 하저자안로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주상용 건물 · 지층·1층·2층 근린생활시설, 3층 다가구주택 |
| 토지 | 418.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 현재 등기 소유자 | 임정빈 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 2,189,107,100원 / 1,532,374,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 997,368,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 공시지가 | 417,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준은 2022.02.25 안양지구축산업협동조합 근저당입니다. 2024년 이원근 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 난도는 낮지 않다
조사된 점유·임차 관계는 16건입니다. 모두 말소기준일 2022.02.25 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 확인된 임차관계 자체가 낙찰자에게 보증금 인수로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 법인·개인 점유가 여러 층과 호실에 걸쳐 있어 명도와 실제 점유현황 확인은 권리소멸 여부와 별개로 중요한 과제입니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효근 | - | 2024.01.10 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 50.0000㎡ | 2022.10.04 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍기정 | 201호 128.9100㎡ | 2022.12.14 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 경기중앙산업(박효근) | 1층 일부(복층) 60.0000㎡ | 2022.05.04 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)티와이개발(박효근) | 1층 101.0000㎡ | 2022.05.09 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 경인서부산업(박효근) | 1층 일부(복층)50.9000㎡ | 2022.05.17 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이치티토건(오희종) | 2층201호 128.9100㎡ | 2025.05.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 위드란랜드(박혜란) | 102호 30.0000㎡ | 2023.11.03 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)SN산업개발(박효근) | 1층 75.0000㎡ | 2022.05.04 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜란 | 94.7800㎡ | 2022.05.09 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 카즈빌(박효근) | 3층 3호 65.0000㎡ | 2024.09.05 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비피티와이(김용현) | 303호 135.5300㎡ | 2022.10.26 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이로스차일드대부 주식회사(박효근) | B1층 2호 30.0000㎡ | 2023.05.17 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정빈 | 외1필지 202호 144.3200㎡ · 주거 | 2023.06.15 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KARMOKAR BISNU KUMAR | - | 2025.01.24 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| KARMAKAR GAYETREE | - | 2025.03.14 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,532,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,723,740원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이원근 | 920,360,340원 | 74,650,260원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 2,360,360,340원, 채권자 예상배당 합계는 1,514,650,260원이며 845,710,080원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 가격 하락이 채권 부족을 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,532,374,000원 | 1,514,650,260원 | 845,710,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,072,661,799원 | 1,059,535,181원 | 1,300,825,159원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 750,863,259원 | 740,954,626원 | 1,619,405,714원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 팔탄면 하저리 ‘하저교차로’ 북동측 인근이며, 농경지·소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층. 지층·1층·2층은 근린생활시설 및 계단실, 3층은 다가구주택 및 계단실로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 418.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 건축물 주의. 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 2025.10.17 임정빈 앞으로 소유권이전 신탁이 되어 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
- 점유자 전수 대조. 조사된 16건의 실제 점유 여부와 각 층·호실 사용자를 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 박효근·김용빈 등 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 임대차계약서와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 임정빈 관계 확인. 수탁자 임정빈과 임차인으로 조사된 임정빈이 동일인인지, 임대차 및 점유의 실질이 무엇인지 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 부분의 위치·면적·시정명령·이행강제금 여부와 정상화 가능성을 건축물대장 및 관할 행정기관 자료로 확인하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·실제 이용상태를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 명도비용 산정. 대항력은 없지만 점유자가 많아 인도명령·협의·퇴거에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 금전 인수보다 ‘복잡한 점유와 물건 상태’가 핵심
말소기준은 2022년 안양지구축산업협동조합 근저당이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 16건의 점유·임차관계 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 그 다음에서 올라갑니다. 수탁자 명의의 신탁등기와 신탁원부 확인, 다수 점유자와 미상 보증금, 임정빈의 관계인 가능성, 일괄매각·제시외 건물, 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 한꺼번에 겹칩니다. 감정가에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1,532,374,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현장·신탁·건축물 확인 난도는 높음. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.
