수원지방법원 2025타경57221. 경기도 수원시 장안구 조원동 783-14 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 1988.12.20.이며, 감정평가상 1층 2가구·2층 1가구·지층 2가구의 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 597,635,500원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 418,344,000원입니다.
등기만 보면 현재 말소기준은 2024.07.10. 설정된 주식회사더히어로핀테크대부 근저당권 375,000,000원입니다. 그 이후의 2025.08.05. 임의경매개시결정과 2026.03.20. 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 두 전입자의 전입일이 모두 말소기준보다 빠르기 때문에, 보증금과 배당관계 확인 없이 배당표의 ‘인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 783-14 나동 · 경기도 수원시 장안구 송정로130번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 1층 2가구, 2층 1가구, 지층 2가구 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1988.12.20. |
| 소유자 | 한순옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 597,635,500원 / 418,344,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더히어로핀테크대부 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계는 미확정
과거 2022.07.11. 우정파이낸스대부 근저당권 120,000,000원과 2023년 가압류·임의경매개시결정 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.07.10. 을구 7번 근저당권이며, 2025.08.05. 경매개시결정과 2026.03.20. 수원시 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종현 | 2016.09.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영진 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이종현의 전입일은 2016.09.23., 이영진의 전입일은 2023.12.12.로 모두 2024.07.10. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려지지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
② 가격 비교 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 418,344,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입자 2명의 보증금까지 미상인 상태이므로 실제 취득비용은 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 418,344,000원 | 375,000,000원 | 0원 | 36,760,560원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 292,840,800원 | 287,941,029원 | 87,058,971원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,988,560원 | 201,318,720원 | 173,681,280원 | 0원 |
회차별 미배당은 주식회사더히어로핀테크대부 채권 375,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,583,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더히어로핀테크대부 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,760,560원 |
위 배당표는 현재 회차 418,344,000원을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 두 선행 전입자의 보증금이 미상인 만큼 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성중학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 1층 2가구, 2층 1가구, 지층 2가구로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 상대보호구역·도시교통정비지역·소규모주택정비사업 사업시행구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 매각조건상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이종현 보증금 확인. 2016.09.23. 전입으로 말소기준보다 선행합니다. 보증금·실제 점유·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이영진 보증금 확인. 2023.12.12. 전입 역시 말소기준보다 선행합니다. 동일하게 보증금과 배당관계를 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선행 임차보증금의 미배당액이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 가격 경쟁력을 다시 판단해야 합니다.
- 감정가 70%만으로 판단 금지. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 최저가 418,344,000원이 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·면적·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 5가구 이용상태 확인. 감정평가상 1층 2가구·2층 1가구·지층 2가구이므로 조사된 2명 외 실제 점유관계도 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 선순위 전입 2명이 먼저다”
이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2024.07.10. 주식회사더히어로핀테크대부 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하므로 등기만 보면 단순합니다. 그러나 경매에서 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 두 전입자입니다. 이종현은 2016.09.23., 이영진은 2023.12.12. 전입했고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 임차관계가 완전히 확인된 뒤에야 의미가 있습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 금액이 남는다면 매수인이 부담할 가능성이 있으므로, 낙찰가 418,344,000원만을 실질취득가로 보는 것은 위험합니다. 게다가 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 결론은 등기권리는 정리 가능, 임차권리는 미확정, 가격 메리트도 미확인입니다. 두 전입자의 보증금과 점유·배당관계를 확정하기 전에는 보수적으로 입찰을 보류하는 편이 맞습니다.
