수원지방법원 2025타경57221. 수원시 장안구 조원동 783-14 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로, 감정평가상 지층 2가구·1층 2가구·2층 1가구가 주거용으로 이용 중입니다. 소유자는 한순옥이며, 2024년 7월 설정된 더히어로핀테크대부의 채권최고액 375,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기상 현재 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·임대차 관계에 있습니다. 이종현은 2016년 9월 23일, 이영진은 2023년 12월 12일 전입해 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없으며, 매수인의 인수금액도 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별개

말소기준은 2024.07.10 더히어로핀테크대부 근저당권입니다. 현재 유효한 경매개시결정(2025.08.05)과 수원시 압류(2026.03.20)는 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

한편 1996년 대한생명보험 근저당권과 김충호의 전세권, 2022년 우정파이낸스대부 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 2023년 산와대부 가압류 및 종전 경매개시결정도 말소되었습니다. 특히 1996년 김충호 전세금 47,000,000원은 1999년 말소된 과거 전세권이므로, 현재 확인되지 않은 임차보증금이나 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 이 사건의 최대 위험

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 인물은 이종현·이영진, 실제 점유 관련 인물 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 인물이며, 두 사람의 보증금을 합산할 근거는 아직 없습니다. 전입일은 확인되지만 임대차계약 및 보증금 지급 여부가 확인되지 않아, 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.

두 사람 모두 전입일은 2024.07.10 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 전입일만으로 실제 주택 인도, 임차보증금, 대항력 유지, 확정일자 및 배당요구 여부가 입증되지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인처럼 보여도 실질취득액은 미확정

현재 최저매각가는 292,840,000원으로 감정가 597,635,500원의 약 49%입니다. 감정가와 최저가의 차이가 크다는 점은 분명하지만, 이는 임차인 보증금 승계 가능성을 반영한 확정 투자수익이 아닙니다.

또한 감정가와 비교 가능한 최근 주택·토지 거래가격이 확인되지 않아, 최저가 또는 향후 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 단독주택은 토지 조건, 건물 상태, 가구 구성, 제시외 건물에 따라 가격 차이가 발생하므로 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,840,000원 가정)

집행비용 4,899,760원을 우선 공제하고 근저당권자에게 287,940,240원을 배당하는 단순 추정입니다. 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권 미배당액 87,059,760원은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 중요한 미반환 보증금

현재 회차에서 낙찰되지 않으면 최저매각가가 추가로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이는 근저당 배당액과 채권 미회수액의 변화를 보여줄 뿐, 입찰자의 총 취득비용이 같은 비율로 줄어든다는 의미는 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면, 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 추가 인수부담 때문에 실질취득액이 충분히 감소하지 않을 수 있습니다. 이 물건에서는 무엇보다 선순위 점유자별 보증금과 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 수성중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 사용승인일 1988.12.20의 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 구조입니다.
• 이용상태. 지층 2가구, 1층 2가구, 2층 1가구의 단독주택으로 이용 중입니다. 임대관계가 확인되지 않아 각 가구의 실제 점유자와 보증금을 조사해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 토지이용 규제. 수성중학교 상대보호구역, 도시교통정비지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(가로주택정비사업), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물을 포함하는 매각이므로 현황 확인이 필요합니다.
• 환금성. 토지·건물 일괄매각에 다가구 형태의 실사용이 결합된 물건입니다. 일반적인 공동주택보다 점유관계·건물 상태·정비사업 조건이 매수 수요와 매각가격에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이종현의 대항력. 2016.09.23 전입 이후 실제 주택 인도·점유 유지 여부, 임차인인지 여부, 보증금과 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 이영진의 대항력. 2023.12.12 전입 이후 점유관계와 계약 내용을 별도로 확인해야 합니다. 두 사람의 권리를 하나의 임대차로 취급해서는 안 됩니다.
• 확정일자·배당요구. 각 인물의 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 파악하여 미반환 보증금 승계 위험을 계산해야 합니다.
• 5가구 점유 실사. 감정평가상 5가구로 이용 중이므로 이종현·이영진 외에도 실제 점유자가 있는지, 각 층의 점유구획이 어떻게 나뉘는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰예정가뿐 아니라 인수할 수 있는 보증금, 명도 비용, 건물 유지보수 비용 등을 고려한 상한 입찰가를 설정해야 합니다.
• 토지·제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 건물 범위, 실제 이용면적, 건물과 토지의 일치 여부, 현장 구조를 확인해야 합니다.
• 정비사업 영향. 가로주택정비사업의 사업시행구역에 해당하므로 관련 사업 진행 현황과 권리·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매입이라고 판단하지 말고, 주변 유사 토지·단독주택 거래와 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 확인하고 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 선순위 보증금이 먼저”

이 사건의 외형상 매력은 뚜렷합니다. 감정가 597,635,500원의 단독주택·토지를 2회 유찰 후 292,840,000원에서 입찰할 수 있다는 점입니다. 등기상 말소기준권리와 이후 경매개시결정·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석의 결론은 가격표만큼 단순하지 않습니다. 2016년 전입한 이종현, 2023년 전입한 이영진 모두 말소기준일 이전 전입자로서 대항력 가능성이 있고, 임차보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않았습니다. 다가구 형태의 실제 이용상태와 제시외 건물, 정비사업 시행구역이라는 특성까지 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급 — 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 근저당 채권 미배당액 자체가 매수인 부담으로 넘어오는 것은 아니지만, 선순위 임차인의 미반환 보증금은 별개의 인수 위험입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 저가 매입 여부를 입증할 수 없습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 점유자별 보증금 확인이 먼저인 경매입니다.