수원지방법원 2025타경52790. 경기도 안산시 단원구 대부남동 1189-8의 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 가동은 1층 근린생활시설, 2층 주택이고, 나동은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 생산녹지지역의 대지 1,058.0㎡이며, 감정가 1,093,851,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 535,986,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2022.07.06 군자농협협동조합 근저당권입니다. 데이터상 말소기준권리는 을구 4번 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 메모에 국세·지방세 압류 5건이 표시되어 있어, 당해세 해당분이 있으면 배당에서 먼저 빠져나가 후순위 미배당이 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52790 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 1189-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동 1층 근린생활시설, 2층 주택 · 나동 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 1,058.0㎡ · 생산녹지지역 · 공시지가 274,300원/㎡ |
| 소유자 | 김나윤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,093,851,000원 / 535,986,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 600,226,622원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022년 근저당, 이후 권리는 소멸
등기 데이터에는 과거 압류와 근저당 설정, 말소·해제 이력이 함께 나타납니다. 현재 분석의 기준은 데이터가 지정한 2022.07.06 을구 4번 군자농협협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 안산시 압류, 건축자재경민 가압류, 경매개시결정, 세아시멘트 가압류, 국 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 데이터는 이동주 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다. 전입일은 2023.08.23로 말소기준권리 2022.07.06 이후라, 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동주 | 가동 2층 | 2023.08.23 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 임차인입니다. 보증금 미상 점유자이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라는 데이터상 사유로 대항력은 없음으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%와 시세 메리트는 별개
현재 최저가는 535,986,000원으로 감정가 1,093,851,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 제공 데이터에는 인근 실거래 또는 동일 용도 거래 표본이 없습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 535,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,759,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 군자농협협동조합 | 559,000,000원 | 273,226,140원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 군자농업협동조합 | 117,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 건축자재경민 | 16,479,402원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 세아시멘트주식회사 | 12,833,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 960,313,142원 중 예상 배당 528,226,140원, 미배당 432,087,002원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 “더헤븐CC” 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 해안 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 가동은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이고, 나동은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 생산녹지지역, 중로1류 접합, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 제공되지 않았습니다. 최저가 49%만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 이동주가 가동 2층을 점유하며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 리스크는 별개입니다.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 5건 메모가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 감정평가서 제시외 물건 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ이 매각 포함됩니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 근린생활시설·주택·토지가 섞인 물건입니다. 대출, 임대, 전용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 환금성
이 사건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 1,093,851,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 535,986,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교가 제공된 아파트형 물건이 아니고, 근린생활시설·주택·토지가 결합된 용도입니다. 배당표상 인수액 0원은 긍정적이지만, 보증금 미상 임차인, 국세·지방세 압류 메모, 생산녹지지역 토지의 환금성까지 같이 봐야 합니다. 권리는 C급 리스크, 가격은 시세 검증 전 보류. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 결론을 내리기에는 변수가 많은 물건입니다.