수원지방법원 2025타경57353. 화성시 기산동 행림마을삼성래미안1차아파트 107동 1층 101호입니다. 감정가 357,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 249,900,000원입니다. 등기상 핵심은 2017.02.24. 박칠순의 근저당권 150,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정·등기된 지디자산관리대부주식회사 근저당과 경기신용보증재단 등 가압류, 국가 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 특정된 사람은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정 요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 권리 자체는 단순하지만, 가격 판단에 필요한 동일 평형 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57353 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 기산동 464 행림마을삼성래미안1차아파트 107동 1층101호 |
| 물건종류 | 아파트 · 1층 101호 |
| 소유자 | 국정민 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 단지 | 삼성래미안1차 · 621세대 · 2003.12.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.24. 을구 4번 박칠순 근저당권입니다. 이후 2022.04.22. 지디자산관리대부주식회사 근저당 325,000,000원, 2023.02.24. 경기신용보증재단 가압류 12,440,000원, 2025년의 추가 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 국민은행 근저당, 오케이파이낸셜대부 근저당·전세권, 더찬호론대부·제이씨제이대부·아프로파이낸셜대부·오케이저축은행 관련 권리들은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 비교가 없다
현재 최저가는 249,900,000원으로 감정가 357,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 가격이 내려온 것은 분명하지만, 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 거래가 제공되지 않아 현 단계에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박칠순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 지디자산관리대부주식회사 | 325,000,000원 | 95,601,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 12,440,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 5,872,230원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 41,969,190원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 17,363,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 552,645,026원 중 245,601,400원이 배당되고, 307,043,626원이 미배당됩니다. 지디자산관리대부주식회사의 325,000,000원 채권최고액 중 95,601,400원만 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반월동 소재 기산초등학교 남서측 인근. 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 101호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,603,000원/㎡입니다.
- 규제. 대로3류·중로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 삼성래미안1차는 621세대이며 2003.12.31 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 동일 평형 최근 실거래가가 없어 249,900,000원이 시장 대비 싼지 비싼지 판정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 특정 임차인은 확인되지 않지만 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 실제 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.02.24. 박칠순 근저당이 말소기준이며 그 이후 권리의 매각소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 2025.09.12. 국가 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서 당해세 등 조세 우선순위가 반영되는지 확인이 필요합니다.
- 1층 개별성. 같은 단지라도 층·향·내부 상태에 따라 거래 가격이 달라질 수 있으므로 단순 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%인 249,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”로 번역할 수는 없습니다. 최근 실거래가가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단이 핵심입니다.
