수원지방법원 2025타경1728. 성남시 분당구 서현동 라포르테블랑서현 414호와 제1주차장호가 관련된 임의경매입니다. 감정평가상 414호는 오피스텔, 제1주차장호는 주차장으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 구분건물 대지권의 별도등기가 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김은창이고, 2023.11.15 소유권을 거래가액 1,017,300,000원으로 취득한 날 국민은행 채권최고액 996,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
그 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.07 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 매각가 724,500,000원을 가정하면 집행비용 9,645,000원 이후 국민은행에 714,855,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 281,145,000원이 미배당됩니다. 이 미배당액 자체를 매수인이 승계하는 구조로 산정되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1728 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 서현동 275 라포르테블랑서현 414호 · 경기도 성남시 분당구 황새울로311번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호 1 오피스텔 · 기호 2 주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골구조 8층 건물 중 414호 및 제1주차장호 |
| 소유자 | 김은창 · 2023.11.15 소유권이전 · 거래가액 1,017,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,035,000,000원 / 724,500,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 857,941,491원 |
| 말소기준 | 2023.11.15 국민은행 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 구분건물의 대지권에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 따로 확인
2021.08.31 하나자산신탁 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.06.28 다시 설정된 하나자산신탁 신탁도 2023.11.15 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 김은창 앞으로 소유권이전과 국민은행 근저당 설정이 이루어졌습니다. 따라서 등기권리만 보면 말소기준은 분명한 편입니다.
임차·점유 현황
| 성명·점유자 | 점유·용도 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문재욱 | 확인 필요 | 2024.01.31 / 2026.03.30 배당요구 | 없음 | 판정 불가 | 없음 |
| 삼성전자서비스 분당휴대폰/PC센터 | 주차장 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 없음 |
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가는 1,035,000,000원이고 현재 최저매각가는 724,500,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 724,500,000원이 주변 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액을 현재 산정된 0원으로 놓으면 실질취득도 724,500,000원이지만, 삼성전자서비스센터 관련 점유관계가 미상인 만큼 최종 인수 위험은 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 724,500,000원 | 714,855,000원 | 281,145,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 507,149,999원 | 499,678,499원 | 496,321,501원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 355,004,999원 | 349,234,929원 | 646,765,071원 |
③ 예상배당표 (매각가 724,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,645,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 996,000,000원 | 714,855,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 996,000,000원 중 714,855,000원이 배당되는 것으로 계산돼 281,145,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 서현역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·호텔·상업업무용빌딩·근린생활시설·공공시설이 밀집된 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 서현역이 있습니다.
- 이용상태. 기호 1은 오피스텔, 기호 2는 주차장으로 이용 중입니다. 제1주차장은 지하1층·지하2층에 있고 삼성전자서비스센터 고객주차장으로 관리됩니다.
- 토지·도로. 토지는 평지이며 중심상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류·중로2류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 비행안전제2구역 등으로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주자 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태는 건축물대장 및 일반적·표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가 724,500,000원의 시세 대비 할인 여부는 정량 판단을 보류해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 삼성전자서비스센터 점유 확인. 주차장 점유자의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 응찰 판단이 필요합니다.
- 문재욱 배당관계 확인. 2024.01.31 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위는 별도 대조가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 414호와 제1주차장호가 함께 매각되므로 각각의 이용·점유·등기 관계를 분리해서 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 구분건물의 대지권에 별도등기가 있다는 매각물건명세서 기재를 원문 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 1회 유찰·감정가 70%이지만 실거래 비교값이 없어 ‘70%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
- 내부 현황 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태가 표준적 이용상황 등을 기준으로 평가됐으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 단순, 점유·매각범위는 단순하지 않다”
이 사건의 등기권리 중심축은 분명합니다. 2023.11.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 문재욱 역시 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 그러나 제1주차장을 관리하는 삼성전자서비스 분당휴대폰/PC센터는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
여기에 414호와 제1주차장호의 일괄매각, 대지권 별도등기, 오피스텔과 주차장이 결합된 이용구조가 겹칩니다. 현재 최저가는 724,500,000원이지만 비교 실거래가 확인되지 않으므로 이를 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 결론은 말소기준 자체는 명확하지만, 미상 점유와 일괄매각 범위를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
