수원지방법원 2025타경57392. 수원 영통구 망포동 동수원2차쌍용스윗닷홈 204동 301호, 전용 약 84.89㎡ 아파트입니다. 감정가 385,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 188,650,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 시세의 절반도 안 되는 가격에 아파트를 취득할 기회처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 전혀 다른 결론에 도달합니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보한 임차인입니다. 오주환은 2022년 1월 전입했고, 말소기준권리인 한국캐피탈 가압류는 2023년 3월에 설정됐습니다. 오주환의 임차보증금은 440,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준은 2023.03.08 한국캐피탈 가압류입니다. 그 이후 신용보증기금 가압류, 세무서 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 일부 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 4.4억이 가격을 결정한다

임차인으로 기재된 인원은 2명(오주환·우리은)입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 사람은 없으므로 중복신고로 제외하지 않습니다. 다만 우리은은 보증금 액수가 확인되지 않아 추가 검증이 필요합니다.

오주환 배당요구 관련 등기일 2024.01.24, 우리은 배당요구일 2025.10.23. 우리은의 보증금은 확정된 금액이 아니므로 0원으로 단정하거나 오주환 보증금에 임의로 합산하지 않습니다. 두 신고 사이의 관계와 보증금 귀속을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

같은 단지 쌍용스윗닷홈2차의 전용 84.89㎡ 동일 면적 실거래 최근 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 419,166,666원, 최신 2026년 9월 거래는 425,000,000원입니다.

실거래 최저는 380,000,000원, 최고는 450,000,000원입니다. 그런데 현재 회차 실질취득 추정액은 443,441,100원. 최근 평균보다 24,274,434원 높고, 최신 거래 425,000,000원보다도 18,441,100원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 오주환의 임차보증금 청구와 경매신청 채권은 동일인의 동일 금액과 관련될 수 있어 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 한국캐피탈과 신용보증기금의 미배당액도 그 자체로 매수인 인수액은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금 440,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 배당액은 줄고 미배당 보증금 인수액은 커집니다. 따라서 실질취득 비용은 보증금 수준을 중심으로 유지되는 구조입니다.

실질취득 추정 = 회차별 매각가 + 오주환 미배당 보증금 인수액. 각 회차의 집행비용 추정 및 배당 가정 차이로 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·명도비·체납 관리비 및 우리은 관련 미확정 금액은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 망포동 망포고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 2004.11.29 준공된 274세대 단지입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 3층이며, 도시가스·개별난방·승강기 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용 및 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 관련 제한 등이 확인됩니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역 지정 내용도 확인해야 합니다.
• 건축 및 공부. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 12건 거래가격이 380,000,000원에서 450,000,000원으로 차이가 있습니다. 물건 자체의 시장 거래는 확인되지만, 실질취득 추정액이 최근 평균 이상이므로 가격 경쟁력은 부족합니다.
• 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 이 사건에서는 유찰 횟수 증가보다 보증금 인수 구조가 더 중요한 판단 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 1번 임차권등기와 배당 부족분 인수 조건이 최종 매각 조건에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 오주환의 대항력 검증. 2022.01.11 전입, 2021.11.05 확정일자, 실제 점유 개시일 2022.01.10 및 임차보증금 440,000,000원의 지급 사실을 대조해야 합니다.
• 우리은의 권리 검증. 동일한 전입일과 확정일자를 가진 별도 신고인으로 기재돼 있습니다. 실제 임대차관계, 오주환과의 관계, 보증금 액수, 배당요구 및 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 동일인 청구의 중복 검토. 임차인 오주환과 강제경매 신청채권자 오주환의 채권 관계를 확인하고, 동일 보증금이 독립 채권처럼 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용과 세금 관련 우선채권, 실제 배당순위에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득원가 확인. 현재 회차 443,441,100원과 향후 유찰 시나리오의 실질취득 추정액을 최근 평균 419,166,666원 및 최신 거래 425,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시기, 보증금 정산 및 명도 절차를 현장 조사해야 합니다.
• 관리비와 부대비용. 공용관리비 체납, 취득 관련 세금과 비용, 추가 정산 부담을 별도로 확인해야 합니다.
• 등기부 최신본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 문건접수 내역과 최신 매각 조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 할인, 선순위 보증금은 그대로”

이 사건을 188,650,000원짜리 아파트로 이해하면 가장 중요한 위험을 놓칩니다. 오주환의 보증금 440,000,000원 가운데 배당받지 못하는 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있고, 그 결과 현재 실질취득 추정액은 443,441,100원입니다. 최근 평균 419,166,666원과 비교하면 이미 시세 이상입니다.

더 유찰되더라도 매각대금에서 지급할 수 있는 보증금이 줄어드는 만큼 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 취득원가가 충분히 하락하지 않습니다. 여기에 우리은의 별도 임차권리 확인 문제와 오주환의 신청채권자·임차권자 동일성 검토도 필요합니다.

결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 없음, 입찰 보류입니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 여부입니다. 그 법적·금전적 부담이 해소됐다는 명확한 근거가 확보되기 전에는 겉으로 보이는 49% 할인율에 투자 판단을 맡겨서는 안 됩니다.