수원지방법원 2025타경57392. 수원 영통구 망포동 ‘동수원2차쌍용스윗닷홈’ 204동 3층 301호, 전용 84.8867㎡ 아파트입니다. 감정가는 385,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 269,500,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리구조의 중심은 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 오주환의 440,000,000원 보증금입니다.
오주환은 2021.11.05 확정일자, 2022.01.10 점유개시, 2022.01.11 주민등록을 갖췄고, 2024.01.24 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리로 제시된 한국캐피탈 가압류는 2023.03.08이므로, 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 망포동 702 동수원2차쌍용스윗닷홈 204동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8867㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 연선모 (2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 525,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오주환 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
한국캐피탈 가압류 39,768,796원과 신용보증기금 가압류 18,478,977원, 이후 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에서 중요한 것은 이들 후순위 권리가 아니라 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권입니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금 미배당 잔액에 대한 대항력은 매수인의 경제적 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유·보증금 리스크를 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오주환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.01.11 확정 2021.11.05 | 440,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 우리은 | 주거 | 전입 2022.01.11 확정 2021.11.05 | 미상 | 있음 | 있음 | 보증금 확인 필요 |
실제 임차관계로 확인되는 사람은 오주환과 우리은입니다. 오주환은 보증금 440,000,000원이 명시돼 있지만, 우리은은 보증금이 명확하지 않습니다. 전입일과 확정일자는 말소기준보다 앞서고 배당요구도 확인되므로, 오주환의 인수액만 계산한 175,073,000원을 전체 위험의 상한으로 단정해서는 안 됩니다. 별도 임차관계와 보증금 액수는 입찰 전에 반드시 원문 명세서로 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
현재 회차 예상배당에서 매각대금 269,500,000원 중 집행비용 4,573,000원을 먼저 빼면, 오주환에게 배당되는 금액은 264,927,000원입니다. 보증금 440,000,000원 중 175,073,000원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 오주환 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 269,500,000원 | 264,927,000원 | 175,073,000원 | 444,573,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 188,650,000원 | 185,208,900원 | 254,791,100원 | 443,441,100원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 132,054,999원 | 129,406,229원 | 310,593,771원 | 442,648,770원 |
즉 낙찰가가 269,500,000원에서 188,650,000원, 132,054,999원으로 내려가더라도 미배당 보증금 인수액은 반대로 175,073,000원에서 254,791,100원, 310,593,771원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총취득비용 절감으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 집행비용 차이 때문에 회차별 실질취득액은 소폭 변하지만, 경제적 부담은 결국 보증금 440,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 2.695억이 아니라 4.446억
동일면적 84.89㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 414,166,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 405,000,000원입니다. 전체 12건 범위는 360,000,000원~450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 15 | 445,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 414,166,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 1. 임차인 오주환 보증금 | 440,000,000원 | 264,927,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 39,768,796원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 18,478,977원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 오주환 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 오주환 보증금 부족분은 175,073,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망포고등학교 동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·농경지·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 3층. 위생·급배수, 도시가스·개별난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 쌍용스윗닷홈2차 274세대, 2004.11.29 준공, 동일면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 교육환경 보호구역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 269,500,000원이 아니라 오주환 미배당 인수액을 합친 444,573,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 자동 할인 아님. 2회 유찰 시 실질취득 443,441,100원, 3회 유찰 시 442,648,770원으로 낙찰가 하락폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 우리은 보증금 확인. 전입·확정·배당요구가 확인되지만 보증금은 명확하지 않습니다. 명세서 원문과 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 오주환의 지위 확인. 임차권자이면서 경매채권자로 나타나므로 계약서·보증금 지급자료·임차권등기명령 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세와 최우선변제 등 실제 우선배당 항목이 있으면 오주환 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “4.446억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 385,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 269,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인 오주환의 440,000,000원 보증금 때문에 현재 회차에서 매수인이 인수할 것으로 계산되는 금액이 175,073,000원입니다. 결과적으로 실질취득은 444,573,000원으로 최근 12개월 평균 414,166,666원보다 높고, 최신 405,000,000원 거래보다도 높습니다.
더구나 우리은이라는 별도 점유·배당요구자가 있고 보증금이 명확하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 30% 할인된 아파트”가 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 총부담이 시세 위로 고정되는 인수형 경매”로 보는 것이 정확합니다. 결론은 가격 메리트 부족·추가 임차위험 확인 필수입니다.
