수원지방법원 2025타경52845. 안산시 단원구 선부동 ‘선부더빌’ 6층 604호, 전용 17.68㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 박승준 씨로 2022.03.24. 거래가 62,500,000원에 취득했습니다. 등기부상 과거 근저당은 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준은 2025.07.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 효력을 갖춘 임차권입니다.
박나영 씨는 2022.03.10. 전입·점유, 2022.02.21. 확정일자를 갖고 보증금 62,500,000원의 주택임차권등기를 2024.04.11. 마쳤습니다. 원칙적인 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가로 배당 후 42,853,614원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.04.17. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 그 확약은 박나영 임차권에 관한 것입니다. 별도로 박승훈 씨가 604호에 주거용으로 전입해 있고 보증금은 500,000원입니다. 현재 배당표에서는 이 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 잔여 인수액이 없지만, 확약 대상은 아니므로 실제 배당 결과와 매각물건명세서 원본을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-26 6층 604호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천서로1길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 17.68㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 |
| 단지 | 선부더빌(SunbuTheVille) · 79세대 · 2013.06.28. 준공 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.24. 거래가 62,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 20,923,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 개별 확인
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승훈 | 604호 · 주거 | 500,000원 | 2024.11.08 / 2022.02.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 가능 |
| 박나영 | 주택전부 · 임차권등기 | 62,500,000원 | 2022.03.10 / 2022.02.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래 아래, 그러나 시장 자체가 급락 중
선부더빌 전용 17.68㎡ 전후 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균 68,541,666원은 2022~2023년의 80,000,000원·100,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 37,500,000원이고 최신 거래는 2026.02. 30,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 17.68㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2025.09 | 17.68㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2023.02 | 17.56㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 17.56㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 17.56㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.11 | 17.68㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 17.68㎡ | 3 | 62,500,000원 |
| 2022.04 | 17.68㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 17.68㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 17.68㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 17.68㎡ | 6 | 62,500,000원 |
| 2022.03 | 17.68㎡ | 5 | 62,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 37,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 68,541,666원 |
현재 최저가 20,923,000원은 최근 12개월 평균 37,500,000원의 55.8%이고, 최신 실거래 30,000,000원보다도 낮습니다. 박나영 임차권의 실질 인수가 확약으로 0원이라면 실질취득 역시 최저가 수준으로 볼 수 있습니다. 다만 가격만 보면 안 되는 이유가 분명합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -49.8%로 크게 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 776,614원 |
| 1. 임차인 박승훈 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 1. 임차인 박나영 보증금 | 62,500,000원 | 19,646,386원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원칙만 적용하면 박나영 보증금 부족액은 42,853,614원으로 계산됩니다. 그러나 2026.04.17. 대항력 포기·잔존 임차보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 박승훈 보증금 500,000원은 현 배당안에서 전액 배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대이며 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 선부중학교 남동측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 6층 604호로 외벽은 석재타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 샷시 창호이며 급·배수시설, 위생설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,238,000원/㎡입니다. 토지면적은 535.1㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 선부더빌은 79세대이며 최근 경매 통계상 평균 유찰 6.1회, 매각률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -49.8%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.04.17. 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 박승훈 임차인은 별도 확인. 보증금 500,000원은 현재 배당표에서 전액 배당되지만, 박나영 관련 확약의 적용 대상이 아닙니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 68,541,666원보다 최근 12개월 평균 37,500,000원과 최신 거래 30,000,000원을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -49.8%는 감정가 대비 할인율과 별개의 시장 위험입니다.
- 5회 유찰·환금성 확인. 단지 평균 유찰 6.1회, 매각률 0.0%를 고려해 재매각 가능성과 실제 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 크게 줄었지만, 시장 위험은 남아 있다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 권리 쪽에서는 박나영 임차권이 원칙적으로 42,853,614원의 미배당 인수를 만들 수 있었지만, 2026.04.17. 확약으로 실질 인수 0원으로 정리됐습니다. 현재 배당안에서는 박승훈 보증금 500,000원도 전액 배당됩니다.
가격 쪽에서는 현재 최저가 20,923,000원이 최근 12개월 평균 37,500,000원의 55.8%이고 최신 거래 30,000,000원보다 낮습니다. 그러나 동시에 시장 추세는 -49.8%, 이 사건은 5회 유찰, 단지 경매 평균은 6.1회 유찰, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 싸다’는 단순 구도가 아니라, 확약의 효력 범위와 별도 임차인, 급락한 원룸형 시장의 환금성을 함께 검증해야 하는 사건입니다.
