수원지방법원 2025타경57502. 오산시 수청동 ‘삼익수청’ 101동 4층 407호, 전용 84.73㎡ 아파트입니다. 감정가는 260,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 임차인 조사상 별도 임차인은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가보다 크게 낮아졌지만 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 거래여야 합니다. 같은 단지 같은 전용면적의 최근 12개월 평균은 216,666,666원, 최신 거래는 217,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 84.0%로 그보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 15.4% 낮아진 흐름이므로, 과거 전체 평균 245,363,636원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 15-1 삼익수청아파트 101동 4층407호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.73㎡ · 4층 |
| 단지 | 삼익수청 · 220세대 · 1992.11.05 준공 |
| 소유자 | 조보람 (2025.01.09 상속 원인, 2025.09.18 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 102,932,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 인수 0, 그러나 등기 연결관계는 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 가진 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 나타나지 않습니다. 현재 산정된 말소기준권리는 2024.03.27 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 91,200,000원이고, 그 뒤의 제이비우리캐피탈 근저당권 26,400,000원과 2025.09.29 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 84.0% 할인, 하지만 하락장
같은 단지 ‘삼익수청’의 전용 84.73㎡ 실거래입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 216,666,666원, 최신 거래 217,000,000원, 그리고 최근 추세 -15.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.73㎡ | 6 | 217,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 84.73㎡ | 12 | 218,000,000원 |
| 2025.04 | 84.73㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 84.73㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 84.73㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 84.73㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 84.73㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 84.73㎡ | 15 | 264,000,000원 |
| 2021.07 | 84.73㎡ | 15 | 264,000,000원 |
| 2021.06 | 84.73㎡ | 12 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.73㎡ | 3건 | 216,666,666원 |
현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%이며, 최신 거래 217,000,000원보다도 낮습니다. 제시된 11건 실거래 중 최저 거래가 195,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아 현재 회차에 가격 할인은 분명히 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 15.4% 하락한 상태여서, 지금의 182,000,000원을 ‘확정적인 저가’로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 2. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,052,000원 |
현재 회차 182,000,000원에서는 위 채권 117,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 61,052,000원으로 계산됩니다. 임차인 인수는 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 182,000,000원 | 117,600,000원 | 0원 | 61,052,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 127,399,999원 | 117,600,000원 | 0원 | 7,216,399원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 30,425,241원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 30,425,241원으로 발생하지만, 현재 시뮬레이션에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라 매수인 인수 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘숨은 보증금 인수’보다는 시세 하락폭과 등기·배당 연결관계 확인에 초점이 맞춰집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·단지 자료 기준)
- 용도. 아파트이며 동일 면적 전용 84.73㎡ 실거래가 확인됩니다. 단지는 220세대, 1992.11.05 준공입니다.
- 토지 형상. 대지 8,085.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 소로각지로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역·비행안전제3구역(전술)·가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 1,104,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 전용면적 실거래는 11건 확인되며 최근 12개월 거래는 3건입니다. 거래 자체는 존재하지만 최근 가격 수준이 과거보다 15.4% 낮아져, 매도 시 가격 방어력은 보수적으로 평가하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래. 현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 전체 평균 245,363,636원 대비 74.2%라는 숫자를 주된 할인 근거로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.4% 낮습니다. 현재 할인폭 일부가 이미 시장 하락을 반영한 것일 수 있습니다.
- 선행 근저당 원본 확인. 2019년 신한은행 근저당과 2023년 한국주택금융공사 이전 이력이 현재 경매신청과 연결되어 있으므로 말소기준 산정과 실제 배당순위를 원본에서 대조하세요.
- 배당표 확인. 경매신청 청구액 102,932,606원과 현재 배당 시뮬레이션의 채권자 구성이 서로 어떻게 연결되는지 채권계산서·배당요구 관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 매각 전 현황조사와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 판단은 보수적으로”
이 사건은 현재 회차에서 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 실질취득액은 최저가와 같은 182,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 216,666,666원의 84.0%입니다. 최신 2026.06 거래 217,000,000원보다도 낮아 가격 메리트 자체는 인정할 수 있습니다.
다만 시장은 최근 거래군 기준 -15.4% 하락했습니다. 과거 260,000,000원, 340,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 ‘엄청 싸다’고 결론내릴 물건은 아닙니다. 또한 2019년 근저당의 한국주택금융공사 이전 이력과 2024년 말소기준 산정, 현재 배당 시뮬레이션의 연결관계는 법적 원본 확인이 필요합니다. 가격은 통과, 권리는 원본 확인 후 최종 확정. 이 사건은 그 순서가 맞습니다.