수원지방법원 2025타경52867. 경기도 안산시 상록구 양상동 66-1 소재 물건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(제조업소), 건물 구조는 일반철골구조 경사지붕 1층입니다. 현재 최저매각가는 816,379,000원으로 감정가 1,166,255,680원의 70% 수준입니다. 신건은 한 차례 지나갔고, 이번 회차는 1회 유찰 후 가격입니다.
권리 흐름은 단순합니다. 소유권보존은 2024.02.27 안정은, 말소기준은 2025.07.09 안양지구축산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 2025.07.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리상 인수 구조보다는 제조업소 용도, 임대관계 미상, 대중교통 다소 불편이라는 물건성 리스크가 더 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 양상동 66-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사지붕 1층 · 높이 약 6.3m |
| 토지 | 대 · 382.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 887,100원/㎡ |
| 소유자 | 안정은 |
| 감정가 / 최저가 | 1,166,255,680원 / 816,379,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 설필수 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 보증금·확정일자·점유관계가 특정된 임차인이 없는 구조이므로 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 현장 사용자가 있는지와 실제 인도 난도는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70% 회차
현재 최저매각가는 816,379,000원입니다. 감정가 1,166,255,680원 대비 70% 회차이고, 다음 회차 시나리오는 571,465,300원, 그 다음은 400,025,710원으로 제시되어 있습니다. 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있어, 가격 판단은 최저가와 용도·환금성의 균형으로 봐야 합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 816,379,000원 | 650,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 571,465,300원 | 563,350,647원 | 86,649,353원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 400,025,710원 | 393,625,453원 | 256,374,547원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 816,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,563,790원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 설필수 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,815,210원 |
현재 회차 가격 기준으로 채권자 배당은 650,000,000원 전액 충족되고, 소유자 교부 잔여가 155,815,210원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 안산IC 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 거리 및 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 일반 주거용 물건이 아니므로 실사용 가능 업종과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 경사지붕 1층, 벽체는 판넬 마감, 바닥은 에폭시 등 마감, 창호는 섀시창호 등이며 높이는 약 6.3m입니다.
- 토지 제한. 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이·위반 여부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 제조업소 사용자가 누구인지, 인도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 제1종일반주거지역 내 제2종근린생활시설 제조업소 이용 상태입니다. 원하는 사용 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다. 현재 회차는 816,379,000원, 2회 유찰 시 571,465,300원입니다.
- 일괄매각. 건물·토지 일괄매각 구조로 보이며, 토지 382.0㎡와 건물 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 제한사항. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 표시되어 있습니다. 대상자와 용도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건성”
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 보증금이 최저가를 압도해 실질취득가가 고정되는 구조도 아니고, 확약서로 인수를 조정해야 하는 구조도 아닙니다. 현재 자료 기준 핵심은 인수 0원이라는 권리 안정성보다, 제조업소 이용 물건의 현장 점유·용도 적합성·환금성입니다. 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않습니다. 현장 확인 없이 “감정가 70%라 싸다”는 식의 접근은 피해야 합니다.
