수원지방법원 2025타경52876. 경기도 광명시 소하동 927, 1층 102호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 말소기준권리는 2016.05.25. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로, 최초 채권최고액 156,000,000원에서 2020.12.31. 변경계약을 거쳐 136,900,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 99,813,000원, 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.10의 250,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 39.9%라는 수치가 크더라도, 지금 시장가격을 충분히 설명하는 최신·다수 거래 표본으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 927 1층 102호 · 경기도 광명시 오리로381번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콩크리트 슬래브지붕 및 벽돌조 슬래브 위기와 3층건 내 1층 102호 · 전용 67.60㎡ |
| 소유자 | 송지현 · 2022.06.12. 상속, 2023.01.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 68,909,262원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 정보 | 한영빌라2동 · 6세대 · 1984.10.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2016.05.25. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 2024.02.20. 서울신용보증재단 가압류 14,144,000원, 2025.07.24. 현대캐피탈주식회사 임의경매개시결정, 2025.09.10. 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류 72,820,370원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 39.9%라는 숫자의 한계
확인되는 동일 면적 실거래는 한영빌라2동 전용 67.6㎡, 1층의 2021.10 거래 250,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 67.6㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 평균 | 67.6㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 99,813,000원은 이 거래가의 39.9%입니다. 표면적으로 할인폭은 매우 크지만, 거래가 단 한 건이고 시점도 2021.10입니다. 따라서 이를 현재 시세의 확정적인 기준으로 놓고 “시세의 40%에 산다”고 단정하면 안 됩니다. 특히 6세대 규모의 연립주택이라 거래 빈도가 낮아 실제 환금성과 현재 호가는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 156,000,000원 | 97,616,366원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 14,144,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 72,820,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 242,964,370원 중 예상배당은 97,616,366원, 미배당은 145,348,004원입니다. 신청채권 68,909,262원은 현재 회차 배당 가정상 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 34% | 99,813,000원 | 97,616,366원 | 145,348,004원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 69,869,100원 | 68,211,456원 | 174,752,914원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 48,908,370원 | 47,628,019원 | 195,336,351원 |
현재 회차에서는 신청채권 68,909,262원이 배당 가정상 충족되지만, 4회 유찰 시 예상배당 68,211,456원으로 신청채권액보다 낮아지는 시나리오입니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 공부상 차이 — 지하실 11.40㎡ 확인
등기사항전부증명서상의 전유부분은 철근콩크리트 및 벽돌조 67.60㎡와 지하실 11.40㎡로 표시되어 있으나, 집합건축물대장 전유부에서는 지하실 11.4㎡가 공용부분으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 기재되어 있으며, 건물 외벽에는 “한영2” 표시가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명시 소하동 서면초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이고 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 261.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 소로한면 접면이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,733,000원/㎡입니다.
- 환금성. 한영빌라2동은 6세대, 1984.10.13. 준공이며 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성과 현재 가격은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 지하실 11.40㎡ 확인. 등기상 전유부분과 집합건축물대장의 공용부분 표시가 다르므로 실제 권리범위와 사용 상태를 대조하세요.
- 실거래 시점 주의. 비교 거래는 2021.10 한 건입니다. 최저가가 39.9%라는 이유만으로 현재 시세 대비 할인율이라고 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현장 상태·점유·수요·환금성 측면에서 반복 유찰 원인을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 역사문화환경보존지역 등 적용 사항을 실제 취득·이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인폭은 크지만 확인 비용도 크다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 99,813,000원까지 내려온 가격도 강하게 눈에 들어옵니다.
하지만 비교 가능한 실거래가 2021.10의 250,000,000원 단 한 건이라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 1984년 준공 6세대 연립이라는 점, 지하실 11.40㎡의 등기·건축물대장 표시가 다르다는 점을 함께 봐야 합니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 현장·점유·공부 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 결론은 “가격은 매력적으로 내려왔지만 확인 전에는 확정적인 저가매수로 평가하기 어렵다”입니다.
