수원지방법원 2025타경2646. 경기도 광주시 신현동 150-9 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택으로, 1층과 2층이 각각 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 토지는 297.0㎡이고, 건물은 벽돌구조 기타지붕 2층으로 사용승인일은 1997.07.21입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2018.08.01 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고, 채무자는 김연옥입니다. 이보다 앞선 오포농업협동조합·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있으며, 이후 임의경매개시결정과 김만준의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2646 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 150-9 · 경기도 광주시 문형산길 121-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 · 1층 다가구주택 1가구 · 2층 다가구주택 1가구 |
| 건물 | 벽돌구조 기타지붕(평스라브지붕) 2층 · 사용승인일 1997.07.21 |
| 토지 | 대 · 297.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김연옥 · 2010.06.08 소유권이전(2010.05.17 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 827,052,120원 / 578,936,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 235,102,664원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2018.08.01 하나은행이 기준
과거 오포농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 매각에서 인수 판단의 기준이 되지 않습니다. 현재의 말소기준권리는 2018.08.01 을구 4번 주식회사하나은행 근저당입니다. 이후 2025.06.23 임의경매개시결정과 2025.11.17 김만준 주택임차권은 모두 이 기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 배당·명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임경아 | 2층 | 2023.11.15 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조하나 | 2층 | 2025.04.18 | 15,000,000원 / 월 850,000원 | 2025.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성찬 | 2층 | 2023.11.15 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정웅진 | 2층 | 2025.05.12 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만준 | 별지목록기재 건물 1층 116.18㎡ 전부 | 2021.02.01 | 임차권등기 기재 50,000,000원·130,000,000원 / 월 750,000원 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
조하나는 확정일자 2025.09.24, 김만준의 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.12.28·2023.09.07, 주민등록일자 2021.02.01, 점유개시일자 2021.01.31, 확정일자 2021.01.04·2025.09.24가 기재돼 있습니다. 다만 어느 경우에도 주민등록 또는 전입은 말소기준권리인 2018.08.01보다 늦어 선순위 대항력 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 가격·회차 — 70%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
감정가는 827,052,120원, 현재 최저매각가는 578,936,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 405,255,200원과 283,678,640원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 578,936,000원 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 405,255,200원 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 283,678,640원 | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 578,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,189,360원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 306,746,640원 |
배당 시뮬레이션은 하나은행 근저당의 채권최고액 264,000,000원을 기준으로 한 모델입니다. 소유자 잔여 306,746,640원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하기 전 금액이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이편한세상 테라스 오포2단지 아파트 남측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 1층 다가구주택 1가구, 2층 다가구주택 1가구입니다.
- 건물. 벽돌구조 기타지붕 2층, 사용승인일 1997.07.21. 외벽은 치장벽돌쌓기·몰탈위페인트·드라이비트, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 알루미늄샷시·하이샤시입니다.
- 토지. 대 297.0㎡, 계획관리지역, 평지·정방형·세로각지(가), 공시지가 949,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 임경아·김성찬·정웅진의 보증금은 미상입니다. 조하나와 김만준의 배당요구 내용까지 포함해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 김만준 임차권등기. 1층 116.18㎡ 전부에 대해 임차권등기가 존재하며, 보증금 50,000,000원·130,000,000원과 확정일자 2021.01.04·2025.09.24가 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황·경계·제시외 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 578,936,000원이 감정가의 70%라는 점만으로 응찰가를 정하지 말고 유사 단독·다가구주택과 토지 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되기 전이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제. 지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 각 규제의 적용범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2018.08.01 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차 관련 전입은 전부 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그렇다고 확인할 것이 없는 물건은 아닙니다. 1층에는 김만준의 임차권등기가 있고 2층에도 여러 명의 임차 관련 명의가 존재하며 일부 보증금이 미상입니다. 명도와 실제 배당은 별도 검토가 필요합니다. 또한 현재 최저가 578,936,000원이 감정가 827,052,120원의 70%까지 내려왔더라도, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 입찰가격은 시세 확인 후 판단입니다.
