수원지방법원 2025타경3137. 성남센트럴푸르지오시티 제5층 제에이535호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기명의자는 이수자와 임병성이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 등기상 말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정이며, 이후 2026.05.04 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 김대현은 2020.11.10 전입하고 2022.09.30 확정일자를 받은 것으로 조사됐으며, 말소기준보다 전입이 앞섭니다. 또한 2025.07.08 상속등기에는 김대현이 “임차보증금반환청구채권 보전을 위한 대위등기”의 대위자로 기재돼 있습니다. 같은 김대현이 경매 신청채권자이고 임차인으로도 조사돼 있어 관계 확인이 핵심입니다. 다만 임차보증금 액수 자체는 특정되지 않았으므로, 경매 청구액 170,641,600원을 곧바로 보증금이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 1404 성남센트럴푸르지오시티 5층 에이535호 · 도로명 경기도 성남시 중원구 광명로 89 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 지하5층/지상13층 건물 내 5층 |
| 현재 소유자 | 이수자 2분의 1 · 임병성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대현 / 170,641,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 현재 남아 있는 선순위 근저당은 없습니다. 2018.01.08 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2018.11.12 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 그런데 김대현의 전입신고는 2020.11.10으로 그보다 앞섭니다. 이 때문에 이 사건은 등기부만 보고 “매각으로 전부 정리된다”고 결론내릴 수 없는 구조입니다.
임차인 권리표
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대현 | 2020.11.10 | 2022.09.30 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 감정가 70%보다 인수 미상이 먼저다
현재 최저가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 82,320,000원, 3회 유찰 시 57,624,000원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않을 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 55,488,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 90,203,360원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 114,454,832원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자 김대현에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당은 커집니다. 다만 위 미배당액은 신청채권 전체 170,641,600원 기준의 미회수액입니다. 임차보증금 자체가 얼마인지 확정되지 않았기 때문에, 이 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 치환하는 것도 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 경매개시결정 · 김대현 | 170,641,600원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 170,641,600원 중 115,153,600원이 배당되고 55,488,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 임차보증금 액수가 확인되지 않은 만큼, 배당표상의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 성남동 ‘수진역’ 남서측 인근으로, 오피스텔·업무시설·다세대주택·다가구주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 수진역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상13층, 사용승인일은 2017.12.06입니다.
- 도로. 북서측 약 55미터, 남동측 약 20미터, 북동측·남서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 8,479,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김대현의 실제 보증금 총액과 현재 잔액을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 확정일자는 2022.09.30이지만 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 배당으로 소진되는 범위와 잔존 보증금을 구분해야 합니다.
- 신청채권과 보증금 혼동 금지. 경매 청구액은 170,641,600원이지만 이를 임차보증금과 동일액으로 전제하면 안 됩니다.
- 최저가 70% 착시 경계. 감정가 168,000,000원 대비 117,600,000원이라는 숫자만으로 “저렴하다”고 판단하지 마세요. 인수 가능액이 확정돼야 가격 판단이 가능합니다.
- 등기 원인 연결 확인. 2025.07.08 상속등기의 대위원인인 임차보증금반환청구채권과 2025.07.24 강제경매 신청의 관계를 판결문·매각물건명세서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
이 사건은 표면적으로는 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰돼 117,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 유찰률이 아닙니다. 김대현이 2020.11.10 전입하고 2022.09.30 확정일자를 받은 대항력 임차인이라는 점, 그리고 그 보증금이 특정되지 않았다는 점이 훨씬 중요합니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션상 김대현의 신청채권 170,641,600원 중 55,488,000원이 미배당되지만, 이 금액 전부가 곧바로 임차보증금 잔액이라는 의미는 아닙니다. 반대로 보증금 미상이라는 이유로 인수위험을 0원으로 볼 수도 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 117,600,000원만으로는 실질취득액을 확정할 수 없고, 임차보증금과 배당관계가 확인되기 전까지 가격 메리트 판단도 보류해야 합니다.